重点城市库存下降 杭州广州房价上行压力大

今年以来，在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情况下，主要城市库存不断下滑，一些热点城市由于供应不足，房价仍面临较大的上涨压力。

存销比处历史低位

上海某房地产研究院新发布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年8月底，某研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比减少0.9%，同比减少5.7%。

这35个城市包括：四大一线城市北京、上海、广州、深圳；二线城市有长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁；三线城市含淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

报告显示，8月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2336万平方米，环比增长8.1%，同比增长26.9%。8月份推盘节奏相比7月份有所加快，说明房企入市积极性在提高。8月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量，所以促使8月份的库存出现了下降。

从反映去库存压力的存销比来看，8月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.1（个月），该数值相比7月份的10个月收窄。

某研究院智库中心研究总观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近近5年低点即2011年2月7.5个月的数值。预计未来几个月该指标总体上会继续下滑，也意味着后续房价上涨压力仍很大。

分城市类型来看，8月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.5、8.7和13.9个月。相比7月份8.5、9.6和14.7个月的数值，三类城市均有加快的表现。

其中，一线城市已连续20个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的主要原因。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。

二线城市的逻辑和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小，房价上涨幅度自然更大。三线城市存销比数值继续缩小，但相比一二线城市，依然较大，仍处在去库存的过程中。

五城房价上涨压力大

从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值高，为30个月，相比7月份有所提高。另外，类似济宁、西宁等城市的存销比也比较高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海等城市的存销比较小。这会使得此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。

部分城市存销比持续下滑的态势较明显。以杭州为例，2014年6月存销比为26个月，属于本轮楼市调整周期中的偏高水平。随后该曲线持续下滑。到了今年7月份存销比跌至6个月，而到了8月份继续下跌至5.2个月。

首席市场分析师认为，杭州一直都是二线城市中经济发展好的一个城市，市场需求一直比较大。但2010年后，由于价格过高、供应量过大，房价出现了下跌，在经过多年的价格调整之后，其成交量也迅速扩大，在库存消化得差不多后，房价也开启新一轮的上涨周期。

数据显示，8月份，杭州全市新建商品房成交量接近2万套，至此，今年杭州全市新房累计成交量已高达15.4万套，为历史首现。对比之下，2016年的杭州楼市，只花了半年的时间，就完成了2014年全年的销量；只用了不到9个月的时间，就超出了2015年全年的成交量。

成交量剧增的同时，房价水平也出现上涨。杭州透明售房网的统计数据显示，新建商品住宅方面，8月全市成交均价为17233元/平方米，环比上涨9.6%。其中，市区新建商品住宅成交均价为18547元/平方米，环比上涨11.6%。

与杭州情况相似的还有广州。过去几年，广州由于土地供应大，库存较多，因此广州的房价涨幅有限，不仅远不如北上深，而且也跑输厦门、南京等二线城市。但今年3月以来，随着成交量的不断放大，库存得以充分消化后，房价也开始迎来一轮补涨。

有签约数据显示，2016年8月一手住宅网签均价为17853元/平方米，比2015年8月的15919元/平方米上涨1934元/平方米，同比上升12.15%，创历史新高。同期签约量为10025套，比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。

9月17日下午，位于广佛交界处千灯湖金融高新B区的新盘奥园1号，在广州南丰朗豪酒店开盘，本次推出了589套洋房，超过4000名客户到场抢房，其中不乏来自云南、香港乃至外籍投资客户。经过3个，首推15亿全部售罄，后一套单位更是在三家人虎视眈眈之下，不得不以“剪刀石头布”一决胜负。

总监说，2016年上半年35城去库存周期总体上处于下行态势，到了7~8月份则继续下行，且处于历史较低水平，这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓。

值得警惕的是，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。总监说，部分城市虽然已经出台了限购等相关政策，但抑制房价的压力依然会比较大。从供给侧结构性改革等思路看，积极增加土地供应、抑制土地价格过快上涨、打击各类捂盘惜售行为，是后续此类重点城市需要关注的内容。