二手房买卖“阴阳合同”风险大

房地产纠纷案件类型很多，除了适用国家颁布的法律外，还有大量地方性法规、政策等，律师若要办好这类案件，是需要认真研读的。

读者：购买期房，经常会遇到开发商交房，遇到这种情况该怎么办?

朱兰云：买方在签订合同时，对违约责任需要约定清楚并能够足以弥补自己的经济损失，包括直接损失和间接损失。因此，遇到开发商交房，可以要求开发商根据合同约定承担违约责任。经买房人催告后，3个月仍然无法交付房屋时，可以解除房屋买卖合同，要求退款及赔偿经济损失。

读者：在商品房买卖中经常会遇到购房者要求退房的情况，如何处理?

朱兰云：如果没有解除房地产买卖合同的法定理由，一般不可以要求退房。近年来房地产买卖政策变化快，如果因为首付款提高比例、无法获得贷款等政策变化原因，致使无法履行付款义务的，可以解除合同要求退房。

读者：购房者常会遇到房子实际面积比合同上规定的面积小很多，这算不算开发商违约呢?

朱兰云：这种情况开发商构成违约。合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照相关法律法规规定的原则处理。

读者：假如共有人在不知情的情况下把房子卖给了第三人，这种房产买卖合同有吗?

朱兰云：这种房产买卖合同原则上是未生效，其他共有人可以不知情为由要求撤销买卖合同，但是，如果房产已经过户给第三人，第三人不存在恶意，可以善意取得房产，其他共有人就不能以不知情为由要求撤销买卖合同了。

读者：在二手房买卖中，有时房产中介和购房者签订“阴阳合同”来达到避税或者其他的目的，这有什么风险吗？

朱兰云：在二手房买卖中，当事人为了避税，签订“阴阳合同”情况比较多，其实对双方来说，风险很大。对卖方来说，通过“阴阳合同”虽然能够顺利地实现房屋产权的转移，但法律意义上的房屋交易，是按照产权登记合同为准的，一旦出现在买方获得房屋产权之后，剩余要付的房款，按照合同价支付的情况，买方就要面临巨额房款的损失。

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