“认贷不认房”实施半月多 东莞大户型供需量均上升

“认贷不认房”的新政落地后，将过去因限贷而被拒于门外的一些改善型需求者重新纳入“购房军团”。多项数据显示，新政实施对东莞楼市助推明显，10月东莞大户型的供应量与销售量双双上涨，100平米以上的改善型大户型渐成楼市热销的户型。而随着年关将近，年度业绩任务压顶，10月底东莞或将有多个楼盘入市，冲刺任务。

改善型需求

得到释放

近日，在东莞鼎峰源著云樾，来自湖南的购房者陈小姐订了一套约128平米的大户型。陈小姐告诉记者，她前几年在东泰花园购买一套两室一厅的二手房，去年小孩出生后，她就想换套大房子。但是，因为第二套房首付要6成，加上房贷办不下来，所以一直搁置到今年9月份。随着央行房贷新政在9月底出台后，陈小姐对改善型户型的需求越来越浓，因今年8月她就将购房目标锁定在鼎峰源著云樾，所以上周陈小姐就果断地订了该楼盘的房子。

据悉，“认贷不认房”的新政已过半月有余，目前东莞多家银行已作出相应的回应，如针对名下有一套房，且还清贷款的客户已有9家银行可以做到按首次置业贷款，即首付3成、利率方面基准利率、上浮10%；而针对名下有2套已还清的客户，有4家银行可做首次置业处理，利率普遍上浮5-10%。

央行新政在刺激了改善型住房需求的大幅释放，将过去因为限贷原因被拒于门外的一些改善型需求重新纳入。记者在东莞的东泰花园、景湖春晓、健朗花园等小区进行了一项随机调查，在50位业主中，有5位业主已在10月份预订或购买了100平米以上的房子；17位业主计划下半年购买改善性户型，20多位业主持观望态度，其它业主今明年无购房计划。记者发现，二次以上置业的市民对大户型的需求很大，他们将目标房源锁定在三居室或四居室的100平米以上的房子。

但是，有些市民也有改善型需求，但是他们比较淡定，静观楼市，伺机出手。南城的李先生一家四口住在一套80多平米的房子，他表示，他家换房的需求已经有好几年了，而刺激他买房的主要因素还是房价和房贷。近两年，东莞的房价比较稳定，市区的房价基本在8000—10000万每平米之间，“既然错过购房的好时机，那就再等等。反正现在还有房子住，虽然有点拥挤。”

十月大户型

供销双双上涨

从开盘项目来看，10月初东城的天骄御峰推出了160—255平米的毛坯洋房，恒大御景推出80—130平米的2—3房。鼎峰源著云樾128—270平米的高层景观洋房，诚意登记享3万抵开盘95折优惠，并于10月28日开盘。横沥碧桂园天玺主推86—233平米精装洋房。世纪城石排中央公馆主推99、106、115、116、123平米的4房。星河传说天玺于10月1日开放样板房，推出238—446平米的新品。

据了解，上周东莞全市约有10个项目有新增供应，从供应结构来看，为契合因房贷新政而释放的改善型需求，上周100-130㎡的产品约占6成，主要有绿茵温莎堡192套、三正瑞士半山240套、东坑的纯新项目金坑家园237套；豪宅别墅户型供应也不容小视，4个项目有别墅产品供应，分别是富盈御荷、三正瑞士半山、海逸豪庭以及保利生态城，此外塘厦的银湖山庄也有56套194-390㎡的大户型产品供应。预售证方面，黄江的纯新项目碧桂园翡翠山将在近期上市。

就上周楼市成交量来看，因为城区改善户型项目的集中签约，130-200㎡产品成交比重上涨近7个百分点；从9月下旬持续至今的供应潮，为楼市新增近72万㎡的住宅供应量，也为楼市回暖提供基础。

“上半年，我们楼盘因房贷被卡的客户占了8%左右。”东莞南城某楼盘的有关负责人称，这些被卡的客户多为改善型需求。此次限贷松绑后，意味着以前购买第二套价值100万的房子要首付60万，现在只需首付30万，这将释放一部分想换房却缺少首付资金的购房需求，近半个多月来大户型销售出现比较明显的反弹。

东莞另一楼盘的有关负责人表示，针对央行新政，东莞多家银行已作出相应的回应，利率将有一定优惠，如果这些银行利率优惠一旦实施，对一些经济实力较强同时有着强烈改善住房需求的客户将是一种促进与支撑。

多盘或集中入市

冲刺年底任务

东莞中原地产市场研究部表示，央行新政出台干扰使房企们陷入“定价难”困局。一方面房贷新政出台明显提振市场信心，开发商对后市预期走高、房价看涨情绪升高，但另一方面今年年度业绩任务压顶，冲刺任务首当其要，又由于东莞市场以刚需客主导，而刚需客的购买力通常比较弱，对价格抗性比较大，如此一来，开发商们对定价也就更为慎重，在“多保利润”和“以价换量”之间难以取舍。开发商冲刺任务的时间正在快速缩短，预计10月底多盘将集中入市，市场回暖势头或有待延续。

瑞峰置业东莞市场研究部分析称，在房贷新政与公积金新政出台后，虽然市场上看房人群有所增加，但观望的仍然较多，从当前经济形势来看，房贷利率7折优惠的可能性很小，如何说服客户理性选择购房时机，是每个销售现场需要重点花心思琢磨的地方，摸清客户心理、认清当下局势、调整销售说辞是销售线的主要动作；而营销线方面，则需要加强项目客户上门量的提升，为项目储备充足的有效客源，加大线上线下的推广力度、以围绕“客户的需求”为出发原则，精准营销，掌握有效的推广方式和推广技巧，避免“竹篮打水一场空”的营销动作。除了充足的客户储备量外，合理的价格定位是畅销与否的关键，从近期东莞各区域开盘项目成交情况来看，价格是取得开门红的核心因素之一。

业内人士表示，随着改善性户型需求的增大，大户型将逐渐成为市场的主力军。但是，就目前大户型而言，同质化竞争比较大，那些符合市场需求的细化型且差异化的大户型产品将更有市场空间。