房地产盈利能力不再可期

2015年1-2月，房地产市场主要指标继续回落，特别是销售面积降幅较大。房地产销售状况是房地产市场运行情况的领先指标，建议高度重视房地产销售下降对市场运行的不利影响，进一步完善税收等方面的政策，稳定住房消费，努力实现房地产市场平稳运行。

一、1—2月房地产主要指标继续回落，需高度关注销售大幅下降的态势

1．房地产开发投资增速继续放缓、新开工面积大幅下降。1—2月，房地产开发投资同比名义增长10．4％，增速较2014年同期回落8．9个百分点；房屋新开工面积同比下降17．7％。从短期因素看，房地产投资增速放缓、新开工面积大幅下降主要受开发企业资金链紧张和库存过高影响。2015年1—2月，房地产开发企业到位资金同比增长1．6％，到位资金增速已连续12个月低于10％。2月末，商品房待售面积63922万平方米，同比增长24．4％。虽然房地产投资增速继续放缓有短期因素的影响，但更重要的原因是我国房地产发展阶段已由供不应求转为供求基本平衡、局部过剩。参照典型经济体房地产市场发展规律，现阶段房地产投资增速放缓、房屋新开工面积下降是正常的。房地产投资增速回落和新开工面积下降有利于防范产能过剩问题在房地产领域蔓延，宜接受和适应房地产投资增速的正常回落。

2．房价下降城市持续增多。2014年新建商品住宅销售均价为5932元／平方米，比2013年上涨1．4％，房价涨幅明显低于同期居民收入涨幅。在70个大中城市中，房价下降的城市持续增多，2015年2月，价格同比下降的城市已达到69个。房价下降城市增多、均价涨幅显著放缓也表明目前房地产市场的供求形势已发生重大变化。

3．高度重视商品房销售面积和销售额双双下降。2015年1—2月，商品房销售面积同比下降16．3％；商品房销售额同比下降 15．8％。在2014年下半年以来大部分城市已取消限购政策、住房信贷政策有所调整并下调存贷款利率后，商品房销售面积和销售额仍大幅下降，对此需要高度重视。

 二、2015年实现房地产市场稳定运行的关键是稳销售

1．稳销售是解决当前房地产困局的关键。当前房地产市场面临的突出问题是销量大幅下降、库存高企和房地产开发企业资金链紧张交织在一起。如果房地产销量继续下降，高库存的情况会更加严峻，房地产开发企业的资金链也将更加紧张，部分企业将会发生资金链断裂的风险。由于房地产开发企业处于房地产资金链的核心环节，开发企业资金链进一步趋紧将会对上下游的整个产业链带来重大冲击，地方政府的财政收入也将受到较大影响。因此，解决当前房地产市场困局的关键是要采取有效措施，尽快扭转销售大幅下降的局面。

 2．目前我国仍具备实现住房销售稳定增长的有利条件。一是广大居民持续改善住房条件的需求仍在。虽然目前城镇居民户均住房套数已达到1套左右，但住房质量不高、结构不合理、配套设施不完善等问题仍很突出，居民持续改善住房条件、逐步实现住房从“有”到“好”的升级愿望仍很迫切。二是从房价收入比的变化情况看，居民住房支付能力总体在提高。1998—2014年我国的房价收入比均值为8．9倍，其中1998年高，为10．8倍； 2014年低，为7．2倍。即从来看，从收入角度观察，目前居民的住房支付能力处于1998年以来的高水平。三是目前物价涨幅处在低位，2015年我国存贷款利率仍有下调空间，如果贷款利率进一步下调，将会进一步降低居民的购房成本，也有利于稳定住房消费。

3．着力解决影响销售的难点。目前销售下降幅度较大主要与三方面因素有关：一是交易环节税负过重，影响居民“卖旧买新”。目前我国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10％，交易成本过高，极大抑制了居民“卖旧买新”的换购住房需求。二是住房贷款利率水平仍较高。2014年12月个人住房贷款加权平均利率为6．25％，仍高于同时间5年期以上贷款基准利率6．15％的水平，即绝大多数贷款客户利率水平都有一定程度上浮。三是在2014年部分城市住房价格出现下降、当前房地产库存过多的情况下，居民对房价上涨预期出现一定变化，而2014年下半年以来股票市场涨幅较大，在一定程度上也影响到居民的资产配置。

三、稳定住房消费的具体建议

1．尽快大幅降低房地产交易环节税费，鼓励居民换购住房。根据我国人口年龄结构估算，在潜在的购房人群中，首次置业的比重只占1／3，而以改善型需求为主的二次以上购房的比重则占到2／3。目前交易环节过高的税费不利于改善型需求的释放。建议尽快大幅降低房地产交易环节税费，将营业税收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。目前我国户均住房已达到1套左右，住房自有率超过80％，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面政策，不仅有利于释放规模庞大的改善型需求群体，实现稳销售、降库存、防风险等多重目标；而且有利于树立梯度消费的理念，持续改善居民住房条件；还有利于增加二手房市场供应，发挥存量房对房地产市场调节作用。居民换购住房还会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

 2．统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标，进一步完善住房金融政策。既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止过度刺激对房地产市场的不利影响，防范金融风险。建议进一步完善住房金融政策，向市场传递中性的(既不人为抑制、也不过度刺激)住房金融政策信号。一是采取有效措施，尽快改变住房贷款利率水平持续高于基准利率水平的状况；二是将贷款利率下限由基准利率的0．7倍上调到0．85倍，并在下调基准利率时适当上调首付比例。

3．适时推进住房保障方式转型。经过2008年以来保障房的大规模建设，我国实物型保障房的比重已接近20％。建议针对住房总量不足矛盾已基本解决、库存量高企和房价相对较低的新形势，适时推进住房保障方式转型，逐步从实物建房为主向以货币补贴为主，多种保障方式并存转变。今年的住房保障任务可更多采用货币补贴和集中采购存量住房的方式，这样既有利于保障对象提早入住，也有利于消化社会库存，减少部分城市供给过剩的压力。

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