加强对公众隐私权的保护是任何一个文明社会的必然要求，不动产登记信息作为公众一项重要财产信息，与公众个人隐私密切相关，理应在制度上予以保护。如何在信息公开、共享与信息保护之间取得平衡，成为《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)关于登记信息利用和保护制度建设的重要命题。
不动产登记信息公开查询
《条例》在综合考虑各方意见的基础上，对不动产登记信息的公开查询主体和使用范围给予明确。
明确不动产登记信息的查询主体资格。不动产登记信息公开查询并非指无限制的随意查询，更非将个人信用信息毫无遮拦地向社会公开，而是有严格的查询主体要求。《条例》第二十七条对查询主体作了两大类区分：一是私力主体查询，权利人、利害关系人可以查询；二是公力主体查询，有关国家机关可以查询。
明确不动产登记信息使用的范围。《条例》通过对不动产登记信息查询目的的规定来限制其使用范围。《条例》第二十八条规定，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者其他人泄露查询获得的不动产登记资料。笔者认为，此处的查询主体应该是登记簿记载的权利人以外的其他单位或个人。说明查询目的，即对使用范围进行限制，旨在保护登记信息主体的合法利益，避免权利人因第三人对其不动产登记信息的收集、处理和利用而遭受损害。
不动产登记信息共享的价值
与不动产登记信息公开查询主体不同，不动产登记信息共享的主体是指各级不动产登记机构。笔者认为，不动产登记信息共享不但方便了群众申请登记，有利于确保登记信息的真实性和准确性，降低登记风险，更可为国家管理不动产提供有效的技术和数据支撑，降低行政管理成本。
不动产登记信息共享便于摸清房地产市场的基本情况，促进我国宏观经济调控(特别是房地产调控)的效果。通过信息共享，可将分散在各个管理部门的不动产信息进行整合，为房地产政策的制定提供翔实的数据和基础材料，有针对性地采取合理措施。同时，还能及时监督囤房、炒房、空置等行为，从而缓和楼市供求关系，有利于把握房地产市场的调控力度。
不动产登记信息共享有助于完善我国的不动产税收，为房地产税收改革创造条件。通过信息共享，税务部门可以根据具体现状，科学、合理地调整房地产税收在交易环节和持有环节的税赋比例，为房地产的税收改革创造条件，降低不动产税费征收等相关管理成本。
保护公众不动产登记信息隐私
不动产登记信息是公众主要的财产信息，其中住房信息更是与个人身份、住址等隐私密切相关。因此，相对于不动产登记信息的公开查询与共享，公众更为关心的是《条例》对个人不动产登记信息的隐私保护。事实上，任何信息的利用和保护都是相对的，不动产登记信息过度利用必然侵害公众个人隐私，而过度保护会让不动产登记信息失去应有价值。为在两者之间寻求平衡，需遵循以下原则。
权益保护原则。不动产登记权利人享有排他的信息权益保护，非经法律、法规明确规定，任何第三方不得随意公开、收集或使用。值得注意的是，当不动产登记信息突破了法律禁止性规定或者危及公共利益时，公众隐私的保护应受到限制，但对公共利益需进行明确甚至是列举，不得滥用概念。
权益救济原则。当公众因不动产登记信息受侵害而遭受损失时，应享有向信息披露者请求赔偿的权利。个人为营利或非营利目的侵害他人不动产登记信息的，应承担过错责任；国家机关为履行职责和公益的考虑侵害他人不动产登记信息的，应承担无过错责任。
管理者保密原则。《条例》规定了管理者的保密义务原则及法律责任。实务中，掌握大量不动产登记信息的是其管理者，包括不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员。不动产登记信息的管理者是公众不动产登记信息隐私保护法律关系中的义务主体，其作为不动产登记信息大的收集者、整理者和使用者，必须提升信息安全意识，强化其信息管理的法律责任。
构建信息共享与保护制度
此次《条例》的制定为构建公众不动产登记信息隐私保护制度提供了良好的契机，但关于不动产登记信息共享与保护制度的构建仍然需在以下方面进一步完善。
不同不动产登记客体查询范围应有所区分。申请查询不动产登记信息的单位和个人因查询信息的客体不同，查询范围也应有所不同。笔者建议，不动产登记信息的公开查询范围应根据与个人隐私的相关程度不同来确定，简而言之，就是和个人隐私越密切，可查询内容越少，比如房屋权利人登记信息查询应严格限制，林地权利人登记信息相对就应宽松一点。
不同的登记权利主体信息公开需区别对待。不动产登记信息的权利主体依性质可分为自然人、企业法人、政府机构三类，由于不同权利主体对不动产登记信息的开放和使用所产生的社会效应及其对当事人的影响是完全不同的，笔者认为应当严格区别对待。对于自然人，即公众的不动产登记信息，原始资料可能涉及其家庭成员、婚姻状况等个人隐私的信息，非经权利人申请或非经权利人授权或有关机关工作需要，不得随意公开查询；对于企业法人和政府机构，对涉及公共利益的不动产登记信息，应允许社会公众对其登记簿信息进行公开查询。
不同登记信息类别查询范围有待进一步明确。不动产登记信息资料包括不动产登记簿和不动产登记原始资料。不动产登记簿是登记的结果资料，其显示的是不动产终的权利状态或自然状况信息；不动产登记原始资料包括不动产权属来源文件、不动产登记申请书等申请材料以及不动产登记机构审核材料。除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私外，应允许利害关系人查询相关的不动产登记结果，社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况信息。例如，土地登记信息、森林和林地登记信息，显示其自然状况信息的登记结果资料，应允许任何单位和个人进行查询；但不动产登记的原始资料查询应相对严格，除权利人或法律规定的有权机关基于职务或公共目的可查询外，不得任意查询。
综上，笔者认为，在《条例》及其实施细则或日后的立法中，对不动产登记信息的客体、权利主体等登记信息进行分类别、分层次管理，构建合法合理的不动产登记信息共享与保护制度，既有利于提高不动产登记的公信公示作用，为不动产交易市场的稳定保驾护航，又有助于保护公众隐私，为公众合法的不动产权利提供安全保障。
作者： 深圳市房地产权登记中心 成建国 吴凯轩
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加强对公众隐私权的保护是任何一个文明社会的必然要求，不动产登记信息作为公众一项重要财产信息，与公众个人隐私密切相关，理应在制度上予以保护。如何在信息公开、共享与信息保护之间取得平衡，成为《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)关于登记信息利用和保护制度建设的重要命题。
不动产登记信息公开查询
《条例》在综合考虑各方意见的基础上，对不动产登记信息的公开查询主体和使用范围给予明确。
明确不动产登记信息的查询主体资格。不动产登记信息公开查询并非指无限制的随意查询，更非将个人信用信息毫无遮拦地向社会公开，而是有严格的查询主体要求。《条例》第二十七条对查询主体作了两大类区分：一是私力主体查询，权利人、利害关系人可以查询；二是公力主体查询，有关国家机关可以查询。
明确不动产登记信息使用的范围。《条例》通过对不动产登记信息查询目的的规定来限制其使用范围。《条例》第二十八条规定，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者其他人泄露查询获得的不动产登记资料。笔者认为，此处的查询主体应该是登记簿记载的权利人以外的其他单位或个人。说明查询目的，即对使用范围进行限制，旨在保护登记信息主体的合法利益，避免权利人因第三人对其不动产登记信息的收集、处理和利用而遭受损害。
不动产登记信息共享的价值
与不动产登记信息公开查询主体不同，不动产登记信息共享的主体是指各级不动产登记机构。笔者认为，不动产登记信息共享不但方便了群众申请登记，有利于确保登记信息的真实性和准确性，降低登记风险，更可为国家管理不动产提供有效的技术和数据支撑，降低行政管理成本。
不动产登记信息共享便于摸清房地产市场的基本情况，促进我国宏观经济调控(特别是房地产调控)的效果。通过信息共享，可将分散在各个管理部门的不动产信息进行整合，为房地产政策的制定提供翔实的数据和基础材料，有针对性地采取合理措施。同时，还能及时监督囤房、炒房、空置等行为，从而缓和楼市供求关系，有利于把握房地产市场的调控力度。
不动产登记信息共享有助于完善我国的不动产税收，为房地产税收改革创造条件。通过信息共享，税务部门可以根据具体现状，科学、合理地调整房地产税收在交易环节和持有环节的税赋比例，为房地产的税收改革创造条件，降低不动产税费征收等相关管理成本。
保护公众不动产登记信息隐私
不动产登记信息是公众主要的财产信息，其中住房信息更是与个人身份、住址等隐私密切相关。因此，相对于不动产登记信息的公开查询与共享，公众更为关心的是《条例》对个人不动产登记信息的隐私保护。事实上，任何信息的利用和保护都是相对的，不动产登记信息过度利用必然侵害公众个人隐私，而过度保护会让不动产登记信息失去应有价值。为在两者之间寻求平衡，需遵循以下原则。
权益保护原则。不动产登记权利人享有排他的信息权益保护，非经法律、法规明确规定，任何第三方不得随意公开、收集或使用。值得注意的是，当不动产登记信息突破了法律禁止性规定或者危及公共利益时，公众隐私的保护应受到限制，但对公共利益需进行明确甚至是列举，不得滥用概念。
权益救济原则。当公众因不动产登记信息受侵害而遭受损失时，应享有向信息披露者请求赔偿的权利。个人为营利或非营利目的侵害他人不动产登记信息的，应承担过错责任；国家机关为履行职责和公益的考虑侵害他人不动产登记信息的，应承担无过错责任。
管理者保密原则。《条例》规定了管理者的保密义务原则及法律责任。实务中，掌握大量不动产登记信息的是其管理者，包括不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员。不动产登记信息的管理者是公众不动产登记信息隐私保护法律关系中的义务主体，其作为不动产登记信息大的收集者、整理者和使用者，必须提升信息安全意识，强化其信息管理的法律责任。
构建信息共享与保护制度
此次《条例》的制定为构建公众不动产登记信息隐私保护制度提供了良好的契机，但关于不动产登记信息共享与保护制度的构建仍然需在以下方面进一步完善。
不同不动产登记客体查询范围应有所区分。申请查询不动产登记信息的单位和个人因查询信息的客体不同，查询范围也应有所不同。笔者建议，不动产登记信息的公开查询范围应根据与个人隐私的相关程度不同来确定，简而言之，就是和个人隐私越密切，可查询内容越少，比如房屋权利人登记信息查询应严格限制，林地权利人登记信息相对就应宽松一点。
不同的登记权利主体信息公开需区别对待。不动产登记信息的权利主体依性质可分为自然人、企业法人、政府机构三类，由于不同权利主体对不动产登记信息的开放和使用所产生的社会效应及其对当事人的影响是完全不同的，笔者认为应当严格区别对待。对于自然人，即公众的不动产登记信息，原始资料可能涉及其家庭成员、婚姻状况等个人隐私的信息，非经权利人申请或非经权利人授权或有关机关工作需要，不得随意公开查询；对于企业法人和政府机构，对涉及公共利益的不动产登记信息，应允许社会公众对其登记簿信息进行公开查询。
不同登记信息类别查询范围有待进一步明确。不动产登记信息资料包括不动产登记簿和不动产登记原始资料。不动产登记簿是登记的结果资料，其显示的是不动产终的权利状态或自然状况信息；不动产登记原始资料包括不动产权属来源文件、不动产登记申请书等申请材料以及不动产登记机构审核材料。除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私外，应允许利害关系人查询相关的不动产登记结果，社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况信息。例如，土地登记信息、森林和林地登记信息，显示其自然状况信息的登记结果资料，应允许任何单位和个人进行查询；但不动产登记的原始资料查询应相对严格，除权利人或法律规定的有权机关基于职务或公共目的可查询外，不得任意查询。
综上，笔者认为，在《条例》及其实施细则或日后的立法中，对不动产登记信息的客体、权利主体等登记信息进行分类别、分层次管理，构建合法合理的不动产登记信息共享与保护制度，既有利于提高不动产登记的公信公示作用，为不动产交易市场的稳定保驾护航，又有助于保护公众隐私，为公众合法的不动产权利提供安全保障。
作者： 深圳市房地产权登记中心 成建国 吴凯轩
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