农民工进城才是救市良方

央行决定，自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

这次降息有利于稳定实体经济增长和降低企业融资成本，减轻借款人的负担。此次降息对购房者直接的好处可以忽略不计，以贷款100万、期限为20年为例，每个月仅节省143元。对于大部分人而言，每月数千元的按揭减少143元并不能提高他购房的能力。

在过去数月，中国央行连续降准降息，各地也推出了各种救市政策，但楼市并没有大的起色，可以用波澜不惊形容。这说明目前政策已经无法决定楼市的走向，因为市场已经发生了巨大的变化。

在部分二线城市以及大部分三四线城市，住房供给明显供大于求，如果算上许多家庭投资和囤积的住房，这种过剩就更加严重。因此，在市场饱和的状态下，所谓利好并不能刺激起多大的需求，除非推动农民工进城，但农民工收入的不稳定性与缺乏保障等都阻碍了他们在城市成家置业。

而在一线城市，尤其是北京上海这样的特大城市，虽然市场刚需非常庞大，但这些刚需都是工薪阶层，市场房价则是在泡沫时期被投资推高后居高不下，工薪阶层完全无法承受，这就造成了供需之间的断裂，就是完全免息，对大部分人而言，数万元一平米的房价也是高不可攀。当然，在一线城市，改善性住房需求以及还是有一定的空间，尤其是北京实施了小学入学改革后，房产成为孩子能否入学的一个重要的指标，而且就近入学的原则会让的重要性得到提高。以大换小、以远换近、就近入学等，支撑了过去数月大部分交易。

整体而言，目前的救市措施与货币宽松政策对楼市而言，因结构性问题而不会有多大的促进作用。市场环境已经发生了变化，单边市已经成为过去。随着经济增长的放缓以及老龄化日益严重，地产业不会有昔日的繁荣。

当然，持续的货币宽松政策如果终起到了刺激经济增长的作用（目前无法刺激楼市主要是这些政策并没有改变经济下行的趋势），经济重新增长，那么，这种高增长与低利率的经济环境，就会制造通胀预期，那些即使暂时没有能力购房的人，也会想办法入市，这种社会预期与集体行动会重新推高房价。但是，中央制定宏观经济政策时恰恰要警惕和避免这种趋势，所以，出现这种现象的可能性比较小。目前一系列救市政策，准确的理解其目的和作用，可以用托市来形容，即一切都是为了稳定楼市，而不是刺激楼市。

这个市场的改变，需要一个长期的过程，那些过剩的城市需要慢慢消化库存（很大程度上依靠农民进城），而一线城市则要在等待人均收入保持较高速度的增长同时，房价不能继续上涨，从而让越来越多的工薪阶层有能力置业。而这个调整过程需要一个前提，即中国经济能够走出转型的风险，重新步入中高速增长的轨道。