学位房如何正确选择? 选好了孩子教育少操心

近日，有消息称， 斥资1.2亿元购置学位房，如此天价与工薪阶层距离甚远。不过，不只是明星的孩子有学位房需求，为了不“输在起跑线上”，家长们对学位房敢拼的劲头是一样的。对于计划受惠“两孩”政策的父母们而言，添丁之余还要为之计长远；已经为个宝宝的学位房操心过一次，第二个还能不能省心点？

搞清“学位房”和“教育地产”差别

每年5月份，学位房大战就“硝烟弥漫”，今年广州的学位房尤其受到关注。有“两孩”计划的父母们，如果希望通过换房一并解决居住面积和未来学位等问题，那么，在挑选目标房产之前，了解学位房和教育地产的区别，可以有效避免“放空炮”。

教育地产是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围。在这个范围里学生可以通过享受义务教育，免试就近入学，这种范围里的物业房产，叫做教育地产。“近”名校的教育地产并不完全等同于“进”名校。

有些房上一年可能有学位，下一年可能因为政府的规划调整而失去学位。受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，这样势必会影响到有就近入学需求的购房者，如果提前“打埋伏”所选择的区位不准，很有可能会面临“放空炮”的尴尬情形。一些“山寨教育地产”更出现与名校一墙之隔却没有入学资格的尴尬状况。

学位房是孩子在小学及小学升初中时为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的教育地产内购买房产，理论上是一定能进入目标学校的。购买的学位房也需要注意多个方面。

首先，家长们要多登录各区教育系统网站，查询了解目标学校具体的学区范围，并适时留意各个学校的学区变动；第二，要摸清各个学校对学位的特别规定。一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，有的则优先入户时间，所以目标学校对学位申请的具体要求，必须事先打探清楚。

学位占用规定要熟悉

根据有关规定，学位房的学位占用有限制：小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。也就是说，如果“两孩”的年龄差在6岁以内，小学学位是不能一起使用的。

不少学位房买家已经明确知道，在购买二手学位房的时候，如果户籍地址已有常住户口存在，户口迁移这一过程必须要在交易结束前完成；现通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，每天交万分之五的违约金。鉴于户口已迁走、学位仍被占用的情况偶有发生，置业者需搞清楚该房学位是否已被占用，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制，如小学在6年内不能使用，而中学在3年内不能使用。因此，合同中除户口迁移之外，应明确学位问题。

教育界人士表示，每年招生都会有部分“不完全房产”者，即房产证业主除了小孩的父母还有其他人，这样的房产属于不完全房产，只有当不完全房产满足房产、人户一致的条件，业主子女才能入读对口小学。

另外，适龄儿童居住地的房产是父或母的，适龄儿童与父或母住在一起、户口也在一起，并且户口与房产地址相同，户主也是父或母才能享受地段生待遇，当户口地址与住地不一致时，则要以居住地为主要依据统筹安排学位。

如果“两孩”的年龄差在6岁以上，学位的问题则不是问题，否则，或买或换，第二套学位房也要在未雨绸缪的计划中。

2014年因为“单独二孩”放开，不少人士呼吁学位房两孩均可使用，不过至今没有具体政策。具体到广州，有部分区实施“两孩”学位共用政策，但是没有全面推广。

学位房换房范围偏窄

学位房一直是稀缺资源不可否认，然而，具体到单个家庭为“两孩”新购或者改换学位房，实际上的限制远远超出父母们的想象。“从去年开始，接到为了两孩而对学位房咨询的客户增多”，越秀区农林下路附近一间中介行的经纪沈先生告诉记者，推荐的成功率比预想的要低，“因为两个孩子都要考虑到，所以，不仅仅是价格和面积等硬性指标能满足客户需求就能成交的”。

首先，学位房相应的名校学位本就有限，家长们为学位房而“拼”，目标也大多“集火”在几个名校上，“比如，对越秀名校情有独钟的家长，挑选的目光就很容易锁定越秀”，沈先生表示。

其次，改善型换房家庭原本就倾向于在熟悉的片区购置房产。

“除了特别要求改变生活环境的客户外，大部分客户出于生活习惯、工作地点、社区氛围等因素的考虑，都喜欢在熟悉的社区周边换房”，沈先生说，具体到“两孩”家庭，在为第二个学位操心的时候，更要兼顾“大孩”的上学问题，“两个孩子都在身边照顾应该是正常的选择吧，不可能因为二孩要学位就让大孩生活地点离校太远”，他说，不少家长也认为，无论对孩子还是家长来说，两个孩子在同一个学校上学都有好处。