深圳楼市开始“退烧” 楼市泡沫显现

一、6月初，深圳楼市出现“退烧”迹象

种种迹象显示，癫狂了两个月的深圳楼市，终于有了“退烧”的迹象。根据中原地产的统计，6月周(6月1～7日)，深圳新房和二手住房的价格比上周(5月后一周)分别下跌了6%和5%；本周中原报价指数为72.2%，较上周大幅下降1.9个百分点，市场出现小幅调整，业主报价提升速度减弱；开盘圣地——大中华交易广场也不灵了，不仅没有“日光”，而且开盘居然出现了“弃购”，希望这是深圳楼市告别“冲动魔鬼”的开始。赚钱的诱惑太强大了，再理性的人也会在亢奋面前晕头，只有当安静的时候才会理性地思考，深圳需要一个什么样的楼市？

二、楼市火爆的原因，资金扰动的冲击

我们不能用政策激励、货币宽松等一般原因来分析深圳，因为同样受这些原因影响、且同为一线城市的邻居广州，房价现在还在下跌；我们也不能用供求关系来盖棺定论，因为深圳供求关系紧张的问题不是一天两天的事情了，老生常谈了多年，放在2011～2014年中的任何一年都成立。另外，产业结构成功升级、存量住房(小产权房)供给效率不高、城市更新周期长等等，也不是一年两年的问题了。支付能力如此任性、对房价上涨如此不敏感，只有一个原因——海量资金在推动。

1、民间资金充裕，市场回暖时加速入市

需求旺盛的背后，是资金大量积淀和推动，这需要“藏富民间”。立城于外贸和“代工制造”的外向型模式，让深圳成为国内市场化程度高的城市。千千万万个企业(甚至是“村村点火”的家庭作坊)在从事着模具、配件、元器件的生产。“山寨之都”不是贬义词，而是日本式的“拆开-学习-创新”的过程。多层次资本市场(创业板、中小板、私募和创投等)和草根金融在深圳发展非常迅速，加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。

2008年以后，借助积淀的产业基础和互联网迅速发展的契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体(每10个人中就有一个老板)。市场化和产业升级的红利，兑现为居民收入的快速增长，深圳在人均三个指标上(GDP、可支配收入、存款)都居位，这是推动旺盛需求实现的主要原因。这也是为什么过去几年房价跌幅比较大的温州、杭州、金华和宁波等城市，近期房价反弹比较快，道理是一样的，民间资金沉淀很深厚。

2、股市资金在推动，短期内对房价不敏感

在一个典型的房价上涨模型中，住房供给弹性低，需求弹性高。这意味着，如果短期购买力保持相对稳定，房价是伴随市场成交量上升而逐步上行(价格承受能力高的购房者优先完成成交)，房价暴涨主要源于短期供需失衡。短期供求之所以失衡，并非是在供应方面的原因，因为供应一般比较稳定，需求端的短期中击是主要原因，比如2012年底至2013年初北京二手住房价格猛涨，涨幅排，主要扰动因素就在于北京要落实二手住房交易20%的个人所得税政策。

此轮的深圳涨价，我们没有观察到供应发生了系统性的扰动。今年4月，上海一二手住房成交量已经超过了2009年7月的水平，且较2013年平均水平高出43.8%，而深圳4月一二手房成交量尚不及2009年，且仅较2013年平均水平高出30.3%，只有在5月才较2013年高出73.7%；从一二手住房供应结构看，2014年12月至2015年5月深圳一手住房月均供应大约在42万平米，环比2014年3～9月(即“9·30”新政前的市场低迷阶段)大约下降10%，而同期北京、上海的新房供应分别下降26%和5%；深圳一手住房月度供需比(批售面积/销售面积)从“9·30”新政前1.78下降到了0.79，进入供不应求阶段(北京、上海分别从1.70下降到0.93，1.30下降到0.92，也是同样的供不应求)；二手房供需方面，深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的市场水平(2013年平均0.5左右)。

因此，合理的解释是购买力短期出现了剧烈变化(为买同样的房子，短期内愿意出高价或者价格承受能力高的人急剧增加)，股市宽幅震荡及泡沫论甚嚣尘上，由股市流出的资金推动需求旺盛。截至目前，深圳本地开户的股东账户数已经超过1200万(2014年深圳常住人口1077万人)；另外，截至2015年1季度末，深圳股市开户数超过57万，占广东省同期新开户的67%，也是此轮牛市新开户多的城市，深圳股民占常住人口的比重比至少在60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显著变化，这是深圳此轮房价暴涨资金方面的另一个原因，类似于2007年的深圳领涨，原因如出一辙。

三、深圳楼市持续火爆不可持续

1、楼市泡沫开始显现

除了上述分析外，不管楼市还是股市，分析上涨的原因一点都不难。要给出深圳房价上涨的理由，似乎一百个都不够，如综合竞争力超香港、直辖市传闻、“中国硅谷”、创新城市等，看似城市要飞黄腾达了；区域房价上涨的理由也很充足，如前海和蛇口自贸区、宝安中心区前海概念、阪田华为科技城(证实是谎言)、龙华福田后花园和中心北移等等。但是，这些概念能否预期兑现，即便兑现了，与房价上涨“有几毛钱关系”还未知的情况下，已经演变为炒作的题材了。前期炒作还有这些概念支持，而近期炒作则以“赶上北京上海房价”、“赶上香港房价”、“福田不到10万、前海不到20万，都不好意思”等更虚无和荒诞的理由来支撑。

这里介绍两个泡沫的经典案例，一个是宝安中心区某楼盘竟敢挂出37万元/平方米的历史天价，后经管理部门约谈后，居然“秒降20万元”至17万元/平方米。中原地产的统计数据显示，在4月1日～5月23日，深圳楼市共有46次新盘开盘或加推，14次出现“日光盘”，占比高达30%。但是，自5月29日深圳官方提出严查人造日光盘后首周，9个开盘加推项目中再无日光盘。看来，开发商少量多推、根据蓄客量和认筹量来决定推盘量的“日光盘”均为虚假日光。这两个案例，充分反映出此轮房价暴涨过程中开发商参与炒作的盛况。

2、投资客迅速返潮

房价快速上涨，投资客返潮，这是一个普遍规律。但本轮房价暴涨，投资客返潮的驱动因素是对改善性住房需求的刺激。在2010年限购限贷政策出台后，深圳楼市的投资客基本已被剔除出住宅市场了。但“3·30新政”后，使用住房公积金贷款购买二套普通自住房的首付低可降至30%、二手住宅营业税免征期限“5年改2年”。这些政策的出台，让投资炒作的成本大大降低了，投资客随房价快速上升而返潮是必然的。

根据产权数据库的统计，二套及以上住房购置占比，从2014年1～5月份的11%，上升到了今年1～5月份的18%；另据中联链家地产的统计，近期投资客重返市场势头很明显，深圳二手房成交中投资客比例已近30%，达到28.1%。而在去年市场低迷期，投资客的比例只占10%左右。

3、住房支付能力不足

不管多么理直气壮，终还要看老百姓口袋里的钱。某网站4月份做了一项调查，受访者中6成毕业超5年、超5成为本科及以上学历，月薪在5K～10K的占41%、10K以上的占27%，应当说很有代表性了。按目前房价计算，一套89平方米的房子要花费289万，首付3成要87万。即便是一个月薪10K的“深漂”，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花9.6年才能给得起首付。但事实上，2014年深圳人社局发布的工资平均数仅4360元/月。这样看，深圳房价已经把“刚需”远远甩出几条街外了。

需求如此疯狂，除了少数有钱人和换房者外，广大无房者不外乎举全家之力，尽量在房价“又上一个台阶”之前，赶上这趟车。否则的话，不仅收入相对房价又一次被甩远了，而且买房愿望又得往后推几年。问题是，即便举祖孙三代之力付了首付，月供至少在1.3万元左右。以代表深圳核心竞争力的华为为例，其普通员工每月的收入也就在10K左右，而深圳月收入在这个水平上的IT工程师、技术人员一大把。如果他们买房都很难，其他创业者就更难了，这就是为什么近期深圳两会上有代表指出，深圳的人才都买不起房。

四、结语：后期楼市将会呈现平稳态势

首先是供应快速增长。今年深圳市新增商品房供应的力度非常大。1～5月份，全市新建商品住宅批准预售面积191.42万平方米，比2014年同期增长136.1%；市场需求旺盛也带动了开发商新开工的积极性。1～5月份，全市商品住宅新开工面积277.55万平方米，同比2014年增长了144.6%。新开工面积的大幅增长，不仅确保未来市场有充足的供应储备，而且对促进房地产开发投资的继续快速增长，也有积极的作用；

其次，部分报价太高的楼盘，即便购房者拿到了购房指标，也出现“弃购”的迹象，这是一个非常重要的信号，意味着老百姓开始思索房价上涨的可持续性、居民是否具有房价支付能力；再次，股市资金冲击不是长期的，仅代表一部分在股市上赚到钱的购房者，并进而带动其他刚需入市。但是，这一中击只是前期股指大幅上涨并产生财富效应后发生的。从今年5月份以后，股指明显宽幅震荡，并开始出现泡沫论调，短期内的财富效应减退，对楼市的冲击也将在下半年消退。

后，具有代表性的中原二手住房报价指数，在6月周大幅下跌1.9个百分点，意味着今年以来涨幅更高的二手住房价格开始企稳和回落。当然，由于经济不景气，楼市政策不会收紧，货币政策宽松渠道已经打开，未来降准降息还会出现，深圳房价也不会进入下行通道，6月份的走势应该是小幅上涨或走平。下半年，深圳楼市依旧维持小幅上涨态势，整体房价涨幅应该在5%～10%之间。