房地产宏观调控的相机抉择与长效机制构建

近年来，老百姓越来越关注房地产问题，大城市不断飙升的房价，让工薪阶层终生沦为房奴甚至根本无法拥有自己的房子，面对着房地产行业出现的大量问题，政府官员、专家学者、普通老百姓众说纷纭。从目前房价高、买房难的现象来看，房地产行业所遇到的困境还未得到根本解决，因此国家对房地产宏观调控的探索依然任重道远。

中国房地产市场调控中相机抉择策略的应用

中国房地产业从初的简单萌芽，到后来逐渐壮大直至发展成为中国的支柱产业，仅仅用了几十年的时间。在住房市场化和大规模城市化的进程中，房地产市场出现了很多严重的问题。比如：房价飞涨、房地产投机日趋白热化以及房地产泡沫膨胀等问题。如果这些问题长期得不到有效解决，房地产行业就不可能健康稳定发展，严重的话还可能危及整个国民经济的发展。因此，国家必须出台各种宏观调控措施。2002年8月中央文件中首次提出了房地产市场宏观调控的说法，在后来的十多年中，国务院通过颁布各类房地产市场调控文件来进行楼市深入调控，我们把从2002年到2013年左右的房地产调控称之为“十年调控”。

从中国政府房地产宏观调控的阶段划分来看，政府对于房地产宏观调控的政策选择完全是逆经济风向行事，即采取相机抉择的方式和手段。相机抉择政策在房地产市场的主要特点就是临时性非常强，在这十多年中，国家运用了各种经济手段来调控楼市，但因效果不佳而未达到预期目的。于是，2010年国家不得不采取了限价、限贷和限购等行政措施。2014年，在楼市交易惨淡、悲观气氛弥漫的情况下，多座城市取消或松绑限购政策，以期能够唤醒楼市的春天。

房地产十年调控取得的成效及需要改进的方面

（一）房地产十年调控取得的成效

十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅大的温州达到4.48%。

（二） 房地产宏观调控需要改进的方面

房地产十年调控在我国取得了初步的成效，但仍然存在许多需要改进的方面。首先，在每一轮宏观调控后，房地产市场先是按政策预期的方向变化，但一段时间后，新的问题又随之而来。因为采取的是相机抉择的政策手段，这样的措施一般都具有时滞性，尤其是非行政手段的市场性调控，它的效果是不能立竿见影的。在运行了一定的时间之后，当效果刚刚显现，国家又出台了新的政策措施。这就导致了居民心理预期随着国家政策的变动而不断变动，缺乏稳定性，进而市场动荡也是不可避免的。

其次，我国房地产市场调控中占据主导地位的是行政手段，其效果却差强人意。如何从根本上采取措施，让房价回归理性，回归到绝大多数居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏观调控手段显然很难达到这一目的，尤其是在北、上、广、深这样的一线大城市。2015年5月，这四大城市房价再次上涨，楼市呈现回暖迹象。

后，影响房地产调控成效高低的一个重要问题就是中央与地方的利益博弈，这个问题解决起来十分困难。中央政府为了突出其执政的效果，坚持把稳定房价作为要务，希望大部分老百姓能买得起房；而地方政府则把房地产当作经济问题，因为房地产行业在其财政收入中占有非常重要的地位，所以房地产价格大幅度下跌对地方政府是非常不利的。这种中央与地方利益的矛盾，导致中央政府许多调控政策得不到地方政府的支持，房地产调控经常变成“空调”，效果不是很理想。

国外房地产调控成功经验对中国的启示

世界上各个国家房地产发展的状况都不相同，但是成功的经验却惊人的相似，那就是一定要拥有一套完善的与房地产相关的制度体系。同时，这些国家善于利用政府和市场这两只“看得见的手”和“看不见的手”，来保证房地产市场平稳健康运行。

（一）法律先行保驾护航

在房地产调控成功的发达国家中，各项法律制度健全而有力地保障了房地产行业的健康发展。其中，典型的国家就是美国、日本。美国的住房保障法律体系非常完善，包括公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等各个方面。日本二战后先后制定实施了40多部有关住房的法律，并颁布了数以百计的政令、告示等行政规范，这些法律和规范对保证住宅建设和房地产业的持续发展起到了巨大的促进作用。

（二）财政补贴调节供求

在财政补贴促进房地产发展方面，美国是典范。美国的住房补贴分为租金补贴和购房补贴，无论是租房的还是购房的，只要是符合条件，政府就提供补贴。在过去30多年中，在帮助低收入住户解决住房问题上，美国政府大约花费了1万亿美元，这些补贴的注入，极大地促进了低收入群体住房条件的改善。

（三）巧用税收适度调控

税收在政府房地产调控中的积极作用不可小觑。利用税收抑制房地产投机的国家主要有法国、韩国和美国。其中，美国的征税是高的，税率高达80%，这大大增加了投机者的风险，使他们不敢轻易冒险。韩国则是区别对待，逐级征税。在法国，购房者需要缴纳的相关房地产税种就更多了，基本上使普通居民无法承受，这就从根本上抑制了法国人在房地产上的投资需求。

（四）保障住房稳利器

在帮助仅仅依靠市场解决住房有困难的弱势群体这一方面，许多国家和地区利用保障性住房这一公共政策。发达国家基本上都经历了30年左右的大规模兴建公房的历程。保障性住房既可以盘活一些烂尾工程，又能为低收入群体改善住房条件，可谓是一举两得的优举措。

（五）完善金融助推发展

完善的房地产金融体系是推动、促进和保障房地产行业的健康稳定发展的重要的支柱。房地产的金融体系主要包括抵押式体系、合同储蓄式体系和强制性储蓄体系。不同国家可以依据自身的国情和房地产行业特点，来选择适合自己国家的房地产金融体系。抵押式体系是主要模式，在许多发达国家中得到了很好的应用。

房地产宏观调控长效机制构建的策略与建议

发达国家在房地产市场建设和管理方面，有着几十年甚至上百年的经验。尽管各国在发展过程中背景不同、经济发展水平不同、市场化程度不同，但无一例外地都建立起了调控和发展的长效机制。我国在十多年的宏观调控中，主要采取的是“逆经济风向”行事的相机抉择的手段和措施，但房地产调控的长效机制尚未有效建立，因此调控效果并不明显。一直以来我们的惯性思维与做法就是：房价一有上涨势头，就用“靴子”砸它一下，而房价比较平稳时，则可以听之任之。

我国政府关于房地产调控的政策及文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说：限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫，而政府的相关制度也在呼之欲出。

（一）重视房地产市场法律机制构建

房地产长效机制构建的基础在于立法，国家应该把涉及房地产改革的方方面面都通过法律的形式固定下来。因此，必须将房产税试点与全面实行、不动产登记制度、土地制度改革以及保障性住房建设等与房地产市场发展密切相关的事项纳入国家的规划与法律体系当中，从根本上保障房地产市场的发展能够有法可依，这也符合我国当前依法治国的策略和思想。

（二）促进房地产市场税收机制构建

在构建房地产税收机制方面，应该从我国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。后，国家要将房地产各税种、各环节进行统筹设计，使其相互配套，能够有机联系起来。

（三）确保房地产市场保障机制构建

在房地产市场调控长效机制构建的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。房地产市场发展的实践证明，若是完全由政府来保障或是完全由市场来调节，都会相应地出现政府失灵或市场失灵，充分暴露单轨制的制度缺陷。只有跳出单一思维，让两只手都充分发挥作用，才能真正实现“住者有其屋”的理想。

（四）加强房地产市场金融机制构建

金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前我国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。今后我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路逐渐形成完善的多元化房地产金融体系。还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。这就要求政府在信贷额度、信贷投向、信贷定价、信贷期限和信贷监管等方面下足功夫，制定严格而具有时效的政策措施，并在实施过程中严格遵守各项规定，以保证信贷体系对房地产市场发展的积极促进作用能够有效发挥。

房地产调控长效机制的构建对于房地产市场的发展具有重要的积极意义。首先，长效机制的构建能够充分发挥市场配置资源的主导作用，让供求关系形成自我调节能力，使优胜劣汰充分实现，还能克服垄断等因素带来的效率损失。其次，长效机制的构建能够大力促进社会公平的实现，满足人们多元化、多层次的住房需求，实现居者有其屋。再次，长效机制的构建能够使多方面的社会利益矛盾得到及时调整，让中央和地方之间由于过去的利益分歧而造成的矛盾关系得到改善和协调。后，长效机制的构建能促进科学技术成果在房地产领域的充分应用，节约资源、改善环境，使人与自然的关系日益和谐。

房地产长效机制的构建是一项任重道远的工作。这项工作需要在完成住房信息网络化和不动产登记等基础工作的前提下深入开展。在长效机制构建的过程中，需要进行土地、财税及金融和法律等多方面的改革。改革要在以市场为主导的前提下辅以国家和政府相应的宏观调控，使房地产市场形成自住需求为主而投资需求逐渐弱化的局面，并且要让限价、限贷和限购等行政手段逐渐退出市场。