北上广深数万亿商机初显 迎来城市更新风口

原标题：北上广深迎来城市更新风口 数万亿商机初显

有机更新激发城市活力

率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市，新房开发进入低位徘徊期，而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式，则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。

新的风口正在形成，“保守估计，其中蕴含的商机，必达数万亿”。

风起

随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。数据显示，北京2015年1-9月二手房共成交1307万平方米/15万套，同期新建商品房成交1123万平方米/11万套，二手房与新房成交量之比为1.3；上海2015年1-9月二手房共成交2132万平方米/25万套，同期新建商品房成交2027万平方米/21万套，二手房与新房成交量之比为1.2。

目前，一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少，新建商品房主要集中在城市远郊区。未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主。存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明楼市开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

在土地稀缺的存量房时代，地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府，核心区域已经无地可用，但促进财政收入增长的压力仍然严峻；对于投资商，土地资源匮乏严重缩减了其发展空间，即使有新增土地供应，也只能是高成本的“地王”价格；对于散户投资人，非核心区域的物业资产缓慢，而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

如何化解这一困境？高和资本董事长苏鑫认为，以“旧楼改造、存量提升”为核心的各式各样的“城市更新经济”，是理想的答案之一。“旧有楼宇改造，轻易化解了这些矛盾，有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源，投资商获得了新的投资机会，散户投资人有了新的保值增值路径。”

住建部政策研究中心主任秦虹认为，城市有机更新在存量房时代具投资价值，并将激发城市活力，再造城市繁荣，“相信传承与再生将会再续一个城市的传奇”。“在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。”安邦咨询董事长陈功则称，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国一线城市，正在率先迎来城市更新的浪潮，“其中蕴含的商机将十分庞大，少说也有数万亿，甚至十万亿之上”。

作为中国发展方向标的一线城市，均高度重视城市更新课题。今年5月下旬，上海市政府印发《上海市城市更新实施办法》通知。今年3月，广州市城市更新局正式挂牌成立。深圳则连续发布城市更新单元计划，截至今年10月底已发出三批计划，数十家房企抢食其中的商机。可以说，这些举措均在探索建立城市低效存量建设用地盘活利用的新机制，也标志着这些城市的城市更新工作进入一个崭新的、常态化发展阶段。

事实上，近年来城市更新规模一直呈逐年增加的趋势，越来越多的房企聚焦于此，并付诸实践，其中就包括了万科这样的行业标杆。位于北京国贸商圈的万科大都汇，以及位于上海的万科张江国际创新中心，即是其中的典型案例。

“阿里、腾讯对我的刺激，都不如优步，优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。”万科董事局主席王石认为，对于万科的转型，一是为业主提供增值服务，提高客户黏度；二是寻找存量资源，让连接产生价值，“比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物，激活存量资源。”

运营

北京798、上海新天地、南京1912，都是大家耳目能详的早期城市更新案例。而上海K11艺术广场、北京侨福芳草地则成了新的城市更新典型。对比两个时期的城市更新做法，可以发现，相对于早期偏重于硬件改造，当下的城市更新更注重运营，尤其是在软件方面。

中国内地K11购物艺术中心——上海K11艺术广场坐落于淮海路的黄金地带，地下三层至地上六层，面积约40000平米，周围配套设施成熟。在商场部分进行改造和升级的过程中，K11艺术广场顺应淮海路新的发展定位，发挥其与商业街之间的桥梁作用，植入艺术展示、绿色、自然、环保等主题，保留外立面中部分ARTDECO风格建筑，对其余部分进行重新装修，添加绿化植被等天然生态组件，凸显多元化的品牌组合，使K11成为淮海路上一个汇聚人流的景点，目前月均客流量高达100万人次。更新升级之后，K11艺术广场的租金也有所提升，较周边商场高出5%-10%，目前全场平均租金约在20元/平方米/天以上。从租赁情况来看，早在广场正式开业前一年，广场就已经完成97%的招商工作，吸引了BURBERRY、DOLCE&GABBANA等众多国际一线品牌入驻。在所有商户中，有12%的零售及餐饮品牌是首次进驻中国大陆。

位于北京市朝阳区东三环南路的高和蓝峰大厦，则是另一个注重软性运营的城市更新典型案例。

两年前，高和资本完成了对丹阳大厦的整体收购，并更名为高和蓝峰大厦。完成收购后，高和资本即着手对丹阳大厦展开整体改造提升。硬件上，高和资本依照过往的成功经验，对其外立面及大堂、过道、机电、电梯、空调等室内公共区域、楼宇硬件，进行了改造和提升。

在软性运营上，步，高和资本专门聘请当代艺术标杆人物邱志杰操刀，将高和蓝峰大厦改造成中国首座艺术写字楼。而更重要的，是第二步——高和资本顺应创新办公的发展趋势，将其打造成为一座具有互联网精神的写字楼，苏鑫将其命名为HiWork。

对于“互联网精神”，苏鑫与周鸿祎的看法颇有相同之处，“什么是互联网创新精神，主要看两点：一是用户体验的创新，也就是你的产品能不能让消费者用着更舒服；二是商业模式的创新，那就是你的产品能否更便宜，甚至免费。”在苏鑫看来，站在消费者的角度，如果通俗点来讲，也许可以用“有便宜可占、有大腿可傍、有乐子可找”的“三有理念”来理解所谓的互联网精神。而高和蓝峰大厦，就是通过在软硬件上的多方面雕琢，以突出“三有理念”。

何来便宜可占？在一个传统的写字楼，如果要租300平米的办公室，那就少不了一个20平方米的会议室，尽管它不常用，但却必不可少。而高和蓝峰大厦，通过在顶层设置了大小不一、风格各异的共享会议室，就能解决这一痛点，租户不再需要自己留出会议室，起码可以节省出6个工位，至少减少了15%的租金。另外，顶层整层的共享办公空间，也能为租户的应急办公提供去处。还有，在地下专门辟出位置引入共享储存仓库——MINI仓，也能为租户节省不必要的办公空间。

哪有大腿可傍？这不能不提及高和资本整合多方资源打造的创新&创业加速场——HiTalk创意空间。传统的写字楼只是一个写字楼，而高和蓝峰大厦的HiTalk空间会有很多大佬参与的社群活动。前北京电视台著名财经主持人姚长盛担纲主持的财经相声《八仙桌》，也将定点在这里录制。另外，还有定期的视频节目6分9秒，可以为有独特想法的人群提供展示的平台。在HiTalk空间，大家可以跨界交互沟通，对接资源。

何处找寻乐子？艺术写字楼的独特气质与氛围，屋顶花园、口袋公园的休憩与放松，场景会议室的头脑风暴和按摩，HiTalk空间的跨界与交互，北京高图书馆的脑部冲浪与思考，还有高和分享、社群线下沙龙、观影会、话剧表演、当代艺术展览，等等。“场景革命，想怎么嗨就怎么嗨。”

可以说，HiWork的这三大爆点，在不同程度上改善提升了传统写字楼在成本、资源、交互等三个方面的痛点。“楼宇改造的关键就是将旧楼激活，赋予更多的内容，创造更大的价值。公共艺术特有的精神性的特质赋予建筑更丰富的内涵，有助于提升环境品质，从而有效传达出‘高端物业’的感受和体验。而场景的打造，互联网精神的营造，则让一座写字楼有了自己的精气神。”苏鑫表示。

手术的效果，同样良好。通过改造提升，高和蓝峰大厦的租金大涨，租金从改造前4元/平？天直接暴涨到了现在的近8元/平？天，翻了一番，成为京城地区近几年来租金上涨快的写字楼。

“城市更新带来了用户生活方式及需求的不断更新、升级，过去单一的业态、产品难以满足。”秦虹认为，存量时代终比拼的是，服务商所能提供的内容及可持续性。