揭秘高房价“五大黑手” 你的房是被哪只手黑走了？

房价高是国人的共识，有房无房，差别太大，有言道：今年不买房，十年又白忙。虽有所夸张，但是按照现在楼价的涨幅趋势，没有把握好时机买房，楼市涨一涨，估计耗尽10年努力也不一定能买成。而根据新数据预测，2016房价将同比上涨超过7%，再创历史新高，而一线城市的房价，更是大幅上涨三成左右，其中深圳上涨六七成。

面对高库存和高房价并存的“奇怪现象”，部分普通民众仍然认为主要是开发商太黑心、太暴利，所以导致房价过高。其实，情况并非如此。今年前三季度80家上市房企的平均利润率首次跌破两位数，只有8%左右。

因此，想要探究中国高房价的内因，首先得清楚其静态构成。从构成因素分析，一个新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

黑手一，地价

如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的部分地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不希奇。

如果以国家统计局的数据，2014年开发企业购地均价为每平米3001元，相比2004年的每平米721元，上涨316％。而2014年商品房价格为每平米6323元，相比2004年的每平米2778元，上涨128％。另外，开发企业购地均价占房价的比重，2004年为26%，而2014年已大增至48%。显而易见，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的大受益者。

黑手二、建安成本

建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。就2013年而言，31个省份中，高的地区是上海，达4670元，其次是海南的3904元；低的地区是河南，为1874元，其次是贵州的2020元。据开发商朋友的经验：如果将前期规划设计等费用也算进去，则当前在一线城市如上海，高层建安成本为7500元左右，二线城市如武汉需要4500元左右。

黑手三，房地产税费

房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。

2014年，这七类房地产税收总额达2.24万亿元，占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。

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黑手四，开发商融资成本

房地产业是资金密集型产业，而资金是有成本的，尤其是开发商通过借贷融资，就会产生利息支出。过去多年，一个楼盘开发过程中，开发商自有资金率多为二三成，其他七八成都需要借助于外部融资。

2010年至2013年，由于国家持续不断加强房地产调控，不仅限制个人购房，而且更加严苛的对待开发商。在融资方面，设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，只有“白名单”上的开发商才能放贷，笔者曾见过一家银行名单，基本都是房地产50强的企业。

2014年至2015年，随着房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，比如2015年二三季度，龙湖、万科、恒大等少数公司发行了低于5%的的低息公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高。在房地产开发利润率连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获微不足道。

黑手五，开发商利润

2015年前三季度，80家上市房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%，首次跌破两位数。

考虑到营业利润范畴于大净利润，前者没有减去企业所得税（税率为25%），因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，但尚难言到底。

综上所述，根据数据和相关人士的经验估算，现阶段房价的构成，大概占比为：地价占40%左右、建安成本占30%左右、税费占15%左右，融资成本占8%左右，开发商利润占7％左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本黑狠！

所以说，要买房还是得趁早！房天下精选优质非毛坯二手房，趁“黑手”下手前，把自己的房买到手！

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