此轮房地产调控政策效果评估和地王现象分析

房地产是非常重要的行业，关联效应比较大，不仅影响房地产本行业的投资和销售，也会带动上游产业，比如钢铁、水泥等生产资料行业的发展，还会带动装修、家电甚至汽车等下游行业。因此，房地产业的稳定健康发展对稳增长至关重要。

一、近两年以来中央和地方出台的调控政策

2014年三季度以来，针对房地产市场快速降温，销售面积、销售额双双下降，库存面积高企的困难形势，国家陆续出台了多项房地产信贷、税收优惠政策，基本实现了房地产市场的企稳回暖，减少了库存规模，缩短了去化周期。系列优惠政策主要有：一是房贷政策执行“认贷不认房”。二是普遍降低房贷首付比例，尤其是大幅降低居民家庭首次购买普通住房的商业性个贷首付比例。三是降低房产交易的契税税率。四是个人卖房营业税免征年限“5改2”。总结起来，主要是降低了入市购房的门槛，改善了房贷的可得性，以及减轻了房产交易的税费成本。

同时，为应对今年以来一线城市和部分二线热点城市房价过快上涨的问题，部分相关城市政府出台了稳定房地产市场的调控政策，具体归纳如下：

二、调控政策效果评估

(一)显著拉动经济增长。从2015年下半年以来，房地产业出现了积极回暖的走势，对经济保持稳定运行、取得积极变化做出了重要贡献。从今年一季度情况来看，房地产业对经济增长的拉动率达到8.5%，拉动经济增长0.57个百分点，远高于“十二五”期间季均拉动作用(0.29个百分点)。如果考虑到房地产业的关联效应，保守估计拉动率将提高一倍以上。

(二)有力支撑投资平稳。今年以来，固定资产投资形势较去年底有一定好转，主要原因即在于，房地产开发投资增速一改去年持续回落的态势，呈现出快速提升走势。经测算，前四个月房地产开发投资占固定资产投资比重达到19.1%，贡献率为13.5%，拉动固定资产投资增长1.4个百分点。尽管房地产开发投资的拉动作用远远低于“十二五”期间同期的平均水平(4.1个百分点)，但已经恢复到去年同期的水平。

(三)商品房库存规模有所减少。受商品房销售加快、土地购置面积下降的带动，商品房整体库存规模有所减少，“去库存”效果比较明显。以可售口径衡量，2016年 4月末，商品房广义库存为26.31亿平米，较去年同期减少1.31亿平米，较去年年底减少2.15亿平米。库存规模属于数，比去库存周期更能反映当前去库存的效果，但应该看到，商品房库存规模的量仍然较大，按人均35平米计算，可供7517万人居住，远高于年均新增城镇人口2000万左右的数量。

(四)商品房去库存周期有所缩短。商品房去库存周期是一个相对数，取决于库存积累速度和销售速度的快慢关系。2015年以来，商品房销售面积的规模和增速均高于同期商品房竣工面积。因此，商品房去库存周期明显缩短。截至2016年4月末，以待售口径、累计平均销售速度衡量的狭义去化周期为8.1个月，同比缩短1.9个月；以可售口径、累计平均销售速度衡量的广义去化周期为29.2个月，同比缩短12.7个月。但是，同商品房库存规模的量仍然较大类似，商品房去库存周期还处在较高水平。即使以相对较快的2015年月均销售面积(1.07亿平米／月)衡量，商品房去化周期仍然高达24.6个月，远高于18个月的合理水平。

三、近期地王现象分析

今年以来，房地产市场呈现出一二三四线城市全面普涨的态势，土地市场也异常火爆，地王频出，引起公众媒体的高度关注。中原地产研究报告显示，今年前5个月，我国已经拍出了152宗“地王”，而2015年全年只有95宗，2016年将成为有史以来的地王年(溢价率大于40%、成交额超过5亿元的土地定义为“地王”)。根据政府官方规定，溢价超过50%的土地要作为异常交易地块上报国土资源部。一些地方为了避免出现地王，将土地拆分拍卖或者规定溢价率上限，竞拍价格到达上限后不再提价，转而竞配保障房。

“面粉贵过面包”的高单价、高总价、高溢价等三高地块频现，让人们不禁担心竞得地王的房企是否会陷入“地王套”。通常来说，地王房企解套策略主要有两个，一是延长开发周期，期待市场整体价格大幅上涨。二是开发出客户认可的高溢价产品 (豪宅)。但是从这一轮房地产市场形势以及地王房企的资质来看，似乎这两条解套路径都比较艰辛。

一方面，进入5月份以来，我国房地产市场的热度已经出现明显衰减，销售面积环比可能出现负增长。这与部分二线热点城市开始收紧房地产政策，以及信贷财税等优惠政策的边际刺激效应减弱有关。尽管由于一季度的高增速惯性，房地产市场销售面积、销售价格仍将保持一定高位，但是量缩之后一般都会跟随着价格涨幅收窄、震荡、甚至下降。三季度极有可能成为这一轮房地产短周期的拐点。因此，房地产市场整体价格持续大幅上涨的期待可能不现实。

另一方面，这一轮地王房企大多是央企国企，尤其是一些主营业务并非房地产的央企国企，如信达系(主营金融)、水电系等。受当前主营业务普遍不景气、信贷资金充裕、以及地王土地基本都是优质地块等因素的驱动下，央企国企拿地热情高涨。但是，由于这些地王央企国企的强项并非在房地产业，他们能否打造出精品高质量住宅的能力令人担忧。综上所述，2016年土地市场地王频现，风险不容小视!