深圳房地产崩盘东莞房价就会暴跌，但是……

社科院的老教授说：“10年后，房地产要崩盘。”

2015年下半年以来，房地产市场迎来火热期，一轮又一轮的疯狂暴涨和抢房运动，让房产市场膨胀得十分厉害，深圳就是典型的例子。东莞也由于“临深”的地理位置“被涨价”了。

2016年下半年，东莞二手房价涨幅收窄，甚至部分地区有价格下降迹象，房产市场有了一定的降温，目前业内对当前市场形势保持两种态度及观点，一是市场正处于调整期，未来仍有较大上涨空间，二是目前东莞房产有价无市，价格接近触顶。

从业者及数据研究者普遍支持种观点，而购房者、投资者则大部分都在观望，成交量在6、7月成交有一定的萎缩。有不少网友则支持第二种观点，甚至有网友认为，深圳楼市马上要崩盘，东莞房价将随之暴跌。

对于后面这种观点，笔者想抛出两个问题，一是深圳楼市是否会在短期内崩盘？二是深圳楼市崩盘是否会导致东莞房价暴跌？我们不妨来仔细分析一下。

要分析深圳楼市是否会在短期内崩盘，我们要先知道深圳楼市为什么会膨胀。

首先，国家近几年经济形势向好，加上人民币超发，大宗资产（如房地产）成为投资热点，而深圳作为经济特区，优势明显，吸引了众多大型企业进驻，流动人口也随之不断增加。地少人多导致了深圳房价只涨不跌。其实道理很简单，手上没有房产的人远远多于手上有房产的人，那么有房产的人，怎么可能会贱卖自己的房子呢？

「有价无市」这种态势在一般市场情况中可以认为供需关系正在发生变化，但这规律不普遍适用。因为房产属于大宗资产，不同于普通产品，可以随买随弃，房地产的供需更多是受库存量及城市人口决定。也即是说，「有价无市」只能说明大部分人已经买不起，而不能说明大部分人不需要买。

这种市场情况迎来的会是「调整」，而不是「崩盘」。

要问什么情况才会导致深圳楼市崩盘，我们不妨想象来一下：一是国家经济严重衰退，注意，是严重，这时资产拥有者出现资金问题，需要释放资产，供需关系就会发生变化，但相信到时还是有很多人买不起；二是经济战略地转移，也即深圳撤销是经济特区，这样就会导致企业出走，人口流失，房价自然会暴跌，但我们知道深圳之所以是经济特区是其特殊的地理位置，而不是领导人随便在这个地方画了一个圈，因此经济特区又怎么会说撤就撤？三是战争、自然灾害、环境变化等「情节严重」的情况发生，导致深圳不适合人类生存，那么房地产市场的崩塌才会应势而来。

目前，深圳房地产由于上涨过快，已经迎来调整期。回到网友的想法，假设深圳房价开始震荡下行，那么东莞房价是否就会暴跌呢？

同样地，要分析相关结果，就要从相关性的起因分析——为什么东莞房价会被深圳带涨？

东莞位于珠三角地区，西接广州，南接深圳，属于环一线城市地区，近几年莞深融城交通项目给东莞深圳带来较大的便利，尤其今年地铁线路开通，以及未来地铁线路对广州、深圳的接驳规划，给广深莞同城作出了坚实的铺垫。而深圳客同时期涌入东莞的重要的原因，是东莞与深圳房价的价格差。

去年11月份深圳二手房房价4.1万，而东莞二手房房价仅0.9万，接近4:1的价格比，价格势差是造成购房需求外溢流动的重要原因。东莞房价上涨（尤其临深片区）是深圳客涌入、市场追高造成的必然结果。如果说去年东莞房价只有深圳的1/4，对深圳客来说吸引力很大，那么如今东莞二手房均价12061元/㎡，只有深圳均价的1/5（深圳已涨到五万），吸引力岂不更大了？！

如果深圳房价是由于持续“虚高”，已经突破了购房者心理接受范围（买不起），并且开始下行，说明深圳的购房需求会更加倾向朝价格低洼走（不买就没得买了）。而深圳房价再怎么跌，都与东莞房价之间存在很远的距离，深圳房价的“下跌”，又怎么会导致东莞房价“暴跌”呢？毕竟对于深圳客来说，“东莞的房子还是很划算的！”

深圳东莞的房价上涨带给购房者的抵触心理，只会让消费变得更加“理性”，观望心理加强，这时，市场就会调整，同样是因为理性，市场才不会轻易崩盘，简单来说，震荡，微跌都是大概率事件，而暴跌，可能性则较低了。

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