1394元!中山二手房价见底?二手市场未来存隐忧

●国土局统计数据显示与一手房量跌价升相比 8月二手房均价创今年新低

●土地市场有所回暖成交均价上升

●业内人士担心“金九”受8月低成交量影响

核心提示

在经历了7月的疯狂上涨之后，8月的中山一手楼交易暴跌四成令所有人措手不及。市国土资源局日前发布的8月全市房地产市场各项交易数据显示，8月份全市一手商品房成交宗数比7月暴跌36%；成交面积比7月暴跌32%。不过，楼市呈现出明显的冰火两重天，相对于一手市场的量跌价升，二手房交易却量升价跌，成交宗数环比7月上升4.3%，成交面积环比7月上升7.6%，与此同时成交均价却只有1394元/平方米，比7月降低11.2%，这也打破了今年以来二手房均价纪录。文/许露露、陆先念

一手住宅均价创新高

8月的楼市成交数据除了房价其余都在跌！数据显示，虽然上个月中山市全市纯住宅成交仅仅3648套，但成交均价却达到4486元/平方米，记者查阅过往楼市成交记录发现，这一均价创下了一年来的新高。

改良型买家转战一手 东莞二手楼市8月量价双降

从金信联行市场部统计的数据来看，8月份的二手楼市开始有所降温，与7月份仅是成交量有所下降相比，出现今年首次量价双降，如成交量环比下降4％，成交均价环比下降9.49％。

金信联行认为8月份二手楼市的降温主要是由于以下几个方面：一是二套房贷的收紧，使得改善性客户的入市积极性大打折扣，处于观望状态；二是由于一手楼盘当前正处于吸客期，广告大量的投放，以备“金九银十”这个传统的楼市旺期，这样使得不少二手意向客户转向一手楼盘，等等看的心态比较明显；三是今年3月份至7月份，二手楼市的火爆消化了一大部分的刚性需求，而一手楼价的上涨，顺带拉动二手楼价的上浮，让原本有计划购房的客户因资金问题而不得不暂缓购房。

购房的客户中，自住客为主处于主导地位，原本占一半比例的改善性客户明显减少，两头大的购房消费现象仍比较明显，一是30－80万的客户比较多，另一个是别墅和豪宅客户比较多。

业主方面，受一手楼价的影响，在放盘价格上还比较高，心态也偏硬，惜售和返价情况仍比较明

其中城区住宅成交宗数虽然大幅缩水，但成交均价达到4817元/平方米，均价较7月份仍涨了近200元；镇区成交均价则环比微涨25元/平方米。

合和达富地产高级策划师罗彦行接受采访时表示，10月前后房价有望小幅下降。“这一段时间有比较多的项目推新货，产品丰富，加上开发商普遍促销优惠较多，价格估计会有小幅度下降。现在价格能保持上涨的势头，主要是因为市场环境有所好转了，发展商见好就提价，这个是很正常的。”

二手市场未来存隐忧

整个8月，楼市的气氛整体来说比较低迷，而二手房市场成为了的亮点。数据显示，二手房成交宗数为1620套，是今年的成交量；而与此同时，均价却环比大幅下跌11.2%，降至1394元/平方米，创下了今年以来二手交易均价纪录。一高一低，令人咂舌。

不过，业内人士对二手市场未来的发展势头并不乐观。中原地产营业经理陈陆超认为：“直到现在市场上‘金九’的气氛也不是很浓厚，即使8月份二手楼交易与前几个月相比仍然保持着上升的势头，我们也没觉得今年的‘金九银十’会给二手市场带来什么惊喜。能稳定在现在的情况已经很不错了。”

他告诉记者，现在二手市场成交均价很低并且稳定，在一手价格仍然有一定上涨空间的情况下，相对于很多人来说是一个很好的选择，所以他觉得二手市场不会立刻紧跟着一手市场同步下降的。“但是，对于下半年的市场，我们普遍没有很大的信心。”陈陆超说。

土地市场有回暖迹象

上个的土地市场稍有回暖，虽然成交宗数仅172宗，比7月下降24%，但成交面积却高达63.9万平方米，比7月上涨111%。业内人士分析，这是因为7月份成交的土地大多是小面积地块的原因。

根据国土资源局的统计，8月土地的成交金额超过6亿元，相当于今年前8个月总成交金额的三成多，回暖迹象明显。罗彦行接受采访时表示，土地市场的好与坏是取决于楼市的，市场好土地市场也会好。

“土地储备是决定一个发展商生存的重要因素，此前市场环境一直在好转，且土地价格也比较低，当然很多发展商购入土地作未来开发啦！”

业界观点

1.二手房为何大幅降价？

低端盘成交大拉低均价

从上个月的成交来看，二手方面楼龄时间长一些的低端楼盘成交量比较大，像柏苑、竹苑、华侨新村一带的房子，房源不少，感兴趣的买家也很多，因为它们位于城区较好的地段，总价又比较低，而现在一手楼价仍然在上涨，在城区好一些的地段每平方米均价都要5000~6000元，要买到同样大小的房子，需要付出双倍以上的代价。同样的地段，同样的配套，二手房价和一手房价差距如此之大，对于很多首次置业者来说，当然会选择前者。

(中山中原地产营业经理陈陆超)

投资客青睐低价房

二手房量升价跌的一个重要原因是投资客的增多。近期入市的投资客明显多了不少，而他们所青睐的多是均价2500元/平方米以下的笋盘，将来用以出租或者等待，因此这一部分低价房拉低了整体均价。

（中山满堂红地产市场营销经理陈晓华）

2.下半年楼市能否重回高峰？

下半年楼市增速或变慢

一直觉得楼市的情况上半年好说，下半年情况不妙，即使会增，增速也会变慢。

因为今年2、3月份以来楼市就一直在大幅度地攀升，而一个一直猛涨的市场无疑是不长久、不理智的。现在消费者越来越理性，像2007年那样“追涨”的情况很难再次出现，政府也不会作壁上观。

预计今年国庆前后跟往年的黄金周相比会平淡一些，因为刚性需求是一定的，不会因为多了一个长假就凭空多出来一大截。此外，经历过几年黄金周楼市的促销，消费者已经非常理性了，明白很多促销只是噱头，只是为了吸引眼球。

(中山中原地产营业经理陈陆超)

10月楼市预期乐观

业内人士对10月还是比较有信心的，8月的低迷很大程度上是因为前期成交涨得太快，现在有点回调很正常。下半年的楼市走向，我觉得主要还要看政策，这是大家比较关心的主要因素。

只要政策还是保持着一种适度放宽的形势，第四季度的楼市应该还是向好的。

(合和达富地产高级策划师罗彦行)

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