买卖二手房及换房经验总结！

卖二手房经验总结

卖二手房相对比较简单，因为风险主要在买方，你是收钱的，总之是不见兔子不撒鹰，不见鬼子不拉栓。但要卖个好价钱，还是有些技巧的：

1、搞清楚自己所在楼盘的二手价格，看看自己的房子优势在哪里。比如朝向好啦，景观好啦，交通是否方便（有无地铁），配套是否齐全，有没有学校，市场远不远，这样自己也好开价。还是扮买家问问中介多少钱能买到和你房子类似的单位，看看别的业主怎么开价。中介告诉卖家的成交价一般是相对低的成交价，告诉买家的成交价一般是相对高的成交价。其实中介也并没有说谎，只是选择性地把成交价中低的报给卖家，把成交价中高的报给买家。如果不着急卖，你尽管挂一个你认为是不可能的高价（千万不要一开始就底价挂牌），慢慢等人上钩。中介自然会和你谈价，打击你的信心，但你要坚持住自己的底线，不要过多退让。

其实，我是很反对业主反价的，那种临时加价真的很让人讨厌！还不如预先开高价的业主诚实！具体到卖房，还是可以给业主砍价空间的嘛！你降1、2万卖给买家，他心里更平衡些。

2、修饰一下自己的房子。很多业主很懒，家里乱糟糟、脏兮兮的就放盘，买家一看就不舒服。我是卖家也是买家，很清楚买家的心理，那些一进去就脏兮兮的房子，看着就不舒服。当然，不是让你花大价钱去装修，但对房子进行粉刷（毕竟住了几年了），还是很必要的，墙面粉刷一下，把钉钉子破损的地方修补一下，会让房子显得比较新。厨房和厕所要保持清洁，要做到厨房无油烟，厕所不漏水。有些业主厨房到处都是油烟，好像几年都没清洗过，那不会给买家好印象的，房子印象分也大打折扣。

3、不要怕烦，要坚持底价，但也要懂得适当让步。挂牌后，头1、2个星期会有很多中介的电话，他们给的价格肯定比你想要的价格低很多（除非你挂牌价太低）。这时候，中介主要是打击你的信心。如果对市场摸过底，对自己的房子有信心，就先坚持不降价。过了1个月后，如果一直没人问津，再降价不迟。如果有买家出的价格比较接近你的价格，真心想买，可以适当让步，降一点促成成交，毕竟买家也需要心理平衡。

买二手房经验总结

1、要做好预算，预算宽松一点，买房经常会超出你的预算。一定要准备好钱，像《蜗居》中海萍那样，没钱到处借首期买房，我是不赞成的。向朋友借钱没问题，最重要的是还款能力要比较好，借了2、3年就能还。朋友之间谈钱就伤感情，少向朋友借钱。公积金是不能交首期的，要买房之后拿到房产证才能取出来。买房除了付首期，还要支付税费、中介费，这些费用要事先打入预算。

2、买房看缘分。买房和找老婆是一个道理，喜欢就是喜欢，不喜欢就是不喜欢。如果看到合适的楼，价钱比预算贵个2、3万，而且业主态度强硬，价钱谈不下来，建议还是果断拿下，不要太纠结在2、3万的价钱上，以免事后后悔。现在是个卖方市场，业主普遍比较强势，应该有比自己心理价位高买到靓楼的打算。

3、中介的网上报价参考意义不大。你在网上看到价格便宜、户型合适的房子，经常都是假盘。越是让你觉得价格偏高的那些盘，反而比较真实。网上的报价，一般中介的做法是对真实盘按照底价放盘（即使是业主底价，也会让你觉得贵），对假盘尽量压低价放盘。假盘的目的主要是为了吸引你打电话来。

4、如果真心想买，不要只是网上问价，能去中介门店问盘。那样比较真实，中介也比较上心。愿意进中介门店问价的客户，绝大部分都是有真实需求的客户。

5、选房的过程不要太长，给自己设定一个期限。很多网友都是看到满意的再买，这个想法经常会错失时机。现在的房子是一天一个价，时间拖得越长，买房的代价越大。经常是本来可以买三房的，结果挑挑拣拣7、8个月甚至1年还没定，等最后定的时候手里的钱只够买二房了。我觉得2个月的时间足够买房了。这和找老婆或者找老公是一个道理，剩男剩女之所以剩下来，主要还是因为高不成低不就，太挑了！

6、选房根据预算和活动范围，圈定一个区域范围。不要城东看到城西，城南看到城北，整个广州转个遍，还是没买到满意的。如果预算不够，可以选择虽然郊区一点，但去自己的工作单位还方便的楼盘。很多郊区楼盘，过个4、5年，地铁一通或者其他配套完善了，就变市区了。这一点上，要有点远见，不要死守自己活动的区域。

7、看中了，马上签合同付定金，不要给业主反价的时间。合同尽可能签细一点，何时交房、税费谁负担、户口何时迁出都要写清楚。赎契和转按过程中发生的费用和银行利息，要事先约定好谁出。我就是合同没签好，后来大家在这一点上扯皮。

8、如果预算宽松的话，当然选朝南的户型（东南朝向）。如果钱不是太多，我觉得朝北也是可以接受的。广州这个地方，保暖的要求并不高，倒是防晒的要求要高点，所以别买有西晒的房子。买朝园景的房子，朝外的房子变数比较多，可能小路变成高速公路，绿地变成垃圾站。总之，小区朝园景的房子变数很少，朝外的房子变数有无限可能。当然，如果没什么钱，朝那个方向都会有人买。

9、收楼的时候，费用要结清。如果一时无法结清（比如没出单据），就抄下水电、煤气读数，留1000元以后再结算。毕竟买房，收楼和过户是的事，其他都是小事。

10、买房的中介费，大中介一般可以讲到2%，小中介据说可以谈到1%（谈到1.5%是肯定可以的）。当然，中介费也不是越低越好，有时候中介费太低，中介搞不好会想其他办法收你的钱，或者降低服务标准。

11、大中介、小中介的区别并不是太大。过去我一直认为，大中介比较正规，小中介让人不放心。实际和小中介打过交道之后，发现大中介和小中介的区别其实并不大。很多小中介的经纪可能是从大中介中跳槽出来单干的，很多大中介的经纪也是从小中介招聘的。而且，中介这个行当，流动性非常大。大不代表就一定正规，小不代表就一定不正规。关键看交易中，流程的控制是怎么样（主要看付款和过户的流程）。很多大中介，收完中介费后，后续工作经常都是交给按揭公司来做。

12、如果做转按揭的，建议还是在同一家银行做转按，换银行的话非常麻烦。有网友说，转按揭的房子千万不能买，我倒觉得现在有几个人买房真能一次性付款啊？转按揭该做也得做，而且转按揭过户时间比赎契后一次性付款过户时间早。

13、买带按揭的房子，过户时间是比较长的。如果对方没有按揭，即使你需要借款，过户时间也会比较短。如果有2套差不多的房子选择的话，当然无按揭的房子，办理手续时间快。

14、经纪人的选择，还是选择办事比较踏实的那种，不要选择满嘴跑火车的。辨别的方法，就是看他说话是否实在，办事有没有交代。

换房的经验总结

其实换房的经验大部分都在买房、卖房经验总结那里说了。我觉得换房最需要把握的，就是卖房和买房之间的时间，不要拖得太长，不能不超过2个月。如果超过这个时间，可能就会亏。换房一族不同于买房一族，换房一族手里有套房，别的房子涨价了，自己的房子也会涨，只是不同区域涨幅不同。我建议，如果自己的房子所在区域涨幅大，有的区域涨幅小过自己目前所在区域，可以考虑换到涨幅小的区域。如果不是这样，那就先别换。买房有时候和股票的道理相通，一线股涨了，二线股、三线股总会补涨。在换房之前，事先多做做功课，看清楚市场行情再下手。

最后，祝福大家都能买到合适的房子！