租赁新规对莞商品房租赁市场影响有限

2010年年底住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》，将于今年2月1日起正式施行。新管理办法，在规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益等方面，有不少新的规定。

对市区商品房租赁市场影响不大

《商品房屋租赁管理办法》明确指出，“出租住房的，应当以原设计房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准”，“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意”。对这些规定，有市民担心会对群租和转租影响较大，记者调查了解到，对商品房租赁市场影响不会太大。

金信联行市场部负责人罗平表示，新的管理办法，是规定应当以原设计的房间为出租单位，并不是规定不能合租。东莞市区的商品房，合租群租现象确实有之，但很少在对原来的住宅结构进行修改。以东莞租住较多的南城为例，其中东泰片区的商品房出租率超过40%，新天地片区也达到30%，格林小城、景湖春晓等楼盘约有20%的比例。“这些商品房的出租，多是以家庭为单位，也有白领合租一套房的，但很少有转租和改动格局的，因此对市区的商品房市场影响不大。”

满堂红东莞分公司薛慧明也表示，东莞市区群租现象确实有，比如一套三室两厅的房子，改成几间单间出租，这种现象是存在的，但比例不大，并且都不低于东莞规定的面积标准，“因而该条规定对东莞的商品房租赁市场影响不大。”薛慧明说。

有利于规范“二手房东”

记者了解到，新的租赁管理办法，对市区的商品房租赁市场的影响不大，但对部分镇区传统的房屋租赁会有一定的影响。如厚街、虎门等镇区，都存在不少二手房东，包下一栋出租屋后，对出租屋分割改造再租出去，部分租赁行为会受到新规的影响。

厚街涌口一工业区附近，新莞人老梁从当地居民手中租下了一栋楼，签了五年的合同。五年内老梁有权利将该栋楼散租给其他人，为了追求利益化，老梁将此栋楼内的部分房间进行分割，分割后的房间不足6平方米。实际上，已经违反了“应以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准”的新规。类似老梁这种出租行为，在其他镇街也存在。

启富置业市场部经理林晶认为，《商品房屋租赁管理办法》的出台，对租赁物的面积、租赁物本身的安全性能及管理条件均有要求，东莞的物业多以本地居民自建房为主，这类物业的管理以往相对欠缺，新办法的出台对这类物业的出租会有较大影响，也会促进市场规范。

出租人不得单方面随意提高租金

《商品房屋租赁管理办法》中规定，“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”，这是否会影响租赁行为，也受到了关注。

对此，林晶认为租期内擅自提高租金行为在东莞本身不多见，对东莞的租赁市场应该不会产生太大影响。

罗平则表示，租期内不能随便提高租金在东莞多数的中介公司的租赁协议中，是一直采用并有明确规定的，另外，经双方同意，租期内不同阶段执行不同的租金水平，并体现在租赁合同中也是可以的，“这点在新办法中也有体现，对租赁市场没有太大影响。”

同样，薛慧明也表示，满堂红在帮消费者租房屋的时候，会同成交的客户签三方合约，合同都有注明，出租人一般不能随意涨价。薛慧明同时表示，加租的行为，不多，也有，出现这种情况主要是由于物价上涨，出租人想通过提高租金获取更大的。“有了这个规定，当出租人要求加价时，租房者可以据理力争，保护自己权益。”薛慧明表示。