2011年7月东莞二手房销售价格指数报告(附图)

东莞二手房销售价格指数报告（2011年7月）

文 房天下东莞二手房    

数据来源：中指研究院

7月指数

表：2011年7月东莞二手房价格指数变化表

1．东莞二手房价格指数走势

踏入7月份二手楼市传统淡季，东莞各方心态在信贷政策和限购风声夹击中显得躁动难安，买卖双方的博弈仍在加深，东莞二手房市场观望气氛浓重，成交表现低迷。7月东莞二手房价格指数为1145点，指数值环比上涨3个点，环比涨幅为0.26%，而涨幅明显收缩放缓；7月东莞二手房价格指数同比上涨22.85%，指数值同比涨213点，涨幅同样出现回落。7月东莞二手房挂牌均价为6801元/平方米，环比仅轻微上涨0.29%，同比去年则大幅上涨达22.92%。(来自房天下监测数据）

据房天下二手房监测数据中心统计，四城区和镇区综合7月份二手房价格指数：东城和南城两大城区指数值均呈现连涨，其中东城区环比涨幅为2.18%，而南城环比轻微上涨0.75%；万江区价格指数呈现震荡徘徊，继上月下跌后本月环比回升1.06%；莞城区价格指数则终结连涨，指数值出现高位小幅回落，环比跌幅为0.24%，自今年二月来首度出现下跌；镇区综合价格指数保持不变，仍为984点。四城区和镇区综合价格指数同比去年均明显上涨，东城、南城、莞城、万江和镇区综合的指数值同比涨幅分别为21.66%、18.14%、21.50%、14.30%、21.18%。

2． 7月东莞二手房成交分析

据房天下东莞二手房签监测统计数据显示，7月全市二手房上签约2998套，环比大跌7.44%，传统淡季来临叠加政策持续收紧，导致二手房市场寒意逼人，交投气氛陷入低迷。7月的东莞二手楼市整体表现为“上半月持续萎缩，下半月略有升温”的态势。由于房贷门槛不断提高，月初又宣布年内第三次加息，淡季时期的置业者心态一度受挫，、第二周分别成交695套、655套，成交量跌入地位；在月中限购预期二度来袭东莞楼市，部分置业者担忧政策风险而加快了入市步伐，使得下半月的成交量略有升温，第三、第四周分别成交742套、746套。

7月东莞二手房签成交总面积为310467.77平方米，环比6月份大跌21.38%；成交总金额111111.08万元，环比6月也下跌7.66%。

7月份各区域成交量的不均衡继续凸显。四大热点区域的常平、东城、樟木头、南城成交量环比均下跌：其中常平环比跌幅仅为3.06%，区域二手房成交维持火热局面，以475套的成交量再度蝉联榜首宝座；其次，东城区成交344套排在第二位，成交量环比大跌15.89%，出现较明显的受冷萎缩；樟木头7月份的表现同样不理想，成交334套环比6月下跌18.34%，跌落至第三位；南城自6月大幅回落后，成交量继续下探，环比再跌8.70%，成交273套位居第四。本月的次热点区域成交：塘厦交投出现回落，7月成交量环比下跌16.15%，但仍占据第五位的名次，此外石碣、凤岗、厚街、石龙、横沥、清溪六个重要镇区的成交量均出现下滑；而在淡季期也有部分区域成交呈现活跃态势，其中万江、寮步两个区域的成交量环比分别上涨19.05%、28.57%，万江以150套的成交量显现出市场活跃度颇为热烈，另外大朗、大岭山、沙田、中堂四重要镇区的二手房成交亦有不俗表现，环比涨幅明显，后续的潜力仍有较大的上升空间。东莞二手房市场区域发展的不均衡性由来已久，虽然不同区域二手楼市同时呈现“冷”和“热”，但7月东莞二手楼市总体表现低迷。

3．7月国家、东莞主要楼市调控新政及风向

7月6日 央行年内第3次加息 房贷利率升至近10年来

央行宣布，今日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。

本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的水平。以20年期百万贷款额计算，套房增加的月供为149.63元，第二套房增加的月供为168.86元。

7月7日 东莞出台保障房新政 放宽廉租房申请条件和经适房购房资金渠道

东莞市法制局昨公布版的“廉租房保障办法”及“经适房管理办法”修订稿，向社会各界征求意见。

新版《东莞市廉租住房保障办法》在申请条件方面做了较大调整，整体申请条件有所放宽，另一个显著变化是，新版对租赁住房补贴面积进行适当放宽，家庭人口人均保障面积补贴标准从18平方米提高到了27平方米。新版《东莞市经济适用住房管理办法》的申请条件在调整方面有松有紧，有所放宽的方面包括家庭人均月收入生活保障线倍数从2.5倍调整为3倍。新规进一步放宽申请人的购房资金渠道，购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

7月11日 住建部下发通知调控房租 遏制房租过快上涨纳入楼市调控范围

住建部下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，再次出手调控楼市，将遏制房租过快上涨首次纳入调控范围。新规规定，各地要采取多种措施控制房租过快上涨，维护租赁关系的稳定。

楼市调控以来，一线城市的房价进入冰冻期，二三线城市的房价向一线城市看齐，买房者或观望，或被限购，或买不起，把求居的目光投向房屋租赁市场。破解百姓“住有所居”难题，须由目前的商品房为主导转为出租房为主导，形成以出租房为主的房屋供应体系。在这种趋势下，调控稳定房租，甚至比调控房价还重要，是调控楼市的题中应有之义。

7月12日 国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施

12日举行的国务院常务会议给出明确答案：当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控成果。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”

据了解，新一轮限购的二三线城市名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性。“如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会作相应的沟通和督促工作。”

有业内人士表示，按照过往中央出台类似政策时地方政府的反应速度，新限购城市的名单或将在一个月内出炉。

7月20日 东莞市住建局：东莞暂不出台限购令

在市委全会的分组讨论会议后，市住建局局长朱川面对记者回应，东莞暂时不出台限购令，因为东莞的房价涨幅并没有突破今年季度制定的房价涨幅警戒线。

据了解，就在今年季度最后一天，东莞市政府印发《关于2011年度东莞市新建住房价格控制目标的通知》，明确东莞2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标——即不高于8.5%的增长水平，房价不超过8200元/平方米。

4．7月东莞二手房市场特征综合分析

七月东莞二手楼市呈现“上半月持续萎缩，下半月略有升温”，市场总体表现低迷乏力，楼市弥漫浓重的观望情绪，淡季时期买卖双方步伐放缓却遭遇加息及限购预期再度来袭，使得市场各方心态在政策压抑中躁动难安。

7月东莞二手房价格指数为1145点，环比微涨0.26%，同比上涨22.85%，指数值继续攀升创出新高，但涨幅则明显收缩放缓；挂牌价方面，7月东莞二手房挂牌均价为6801元/平方米，环比上涨20元/平方米，涨幅为0.29%，价格整体保持平稳。7月东莞二手房签2998套，成交量环比6月下跌7.44%，收缩明显。

从月初开始，东莞二手房市场便持续深陷政策紧缩带来的压抑气氛中，业内普遍反应信贷政策收紧效应在不断被加深，大部分刚需置业者因为房贷难以落实导致不得不选择暂且搁置购房计划，转向观望。事实上，今年以来围绕信贷政策的不断加压、升级，存款准备金率连续上调，加息手段同样是频频祭出，房贷问题已经成为东莞刚需购房者入市面临的问题。

尽管东莞首套房贷首付的比例没有提高，但利率上浮幅度达30%，在额度吃紧的情况下，银行放款以“价高者得”为准，置业成本被大幅推高；同时，东莞对二套以上住房严格执行差别化信贷政策，改善性需求和投资需求受到挤压，入市同样举步维艰。步入七月的东莞二手楼市又是传统的交投淡季，买房者的置业节奏适当放缓，而毕业季的庞大租房需求加重业主转售为租的惜售心态，买卖双方的博弈进一步加深。

紧接着，7月7日央行上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。年内第三次加息落地，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%，房贷利率升至近10年来的水平。再次加息，短期内无疑进一步削弱观望中的置业者入市的意愿，买房也更加审慎、理性。

12日国务院要求房价上涨过快的二三线城市需采取限购措施，这是今年限购预期的第二次来袭，无论是业内企业还是普通购房者，对此次限购扩张波及东莞的担忧超过4月份坊间限购传闻的影响。一方面，部分在预期限购范围内的购房者选择加快置业节奏，规避政策出台带来的风险；另一方面，限购预期还削弱了部分业主叫高价的心态，担心房价跌而适当调价以更快脱手套现。受到限购风声的影响，进入到七月中下旬，成交也出现了小幅回升。

东莞一手楼价一路飙升，社区配套更成熟的二手房价格势也在跟涨，而业主因多次加息、通胀高企等导致持有物业的成本持续加大，涨价诉求强烈。而由于限购预期的影响，部分物业的议价空间也有所增加，整体价格保持平稳。

一方面国家调控严政密锣紧鼓袭来，另一方面东莞二手楼市的利好消息也陆续传来。穗莞深高铁已通过联调测试，虎门站通车指日可待，东莞即将迎来高铁时代；高铁正式通车后，东莞到广州、深圳、香港的时间都将控制在30内。其次，东莞的城建轻轨R2线也全面开工建设，交通设施和环境配套将日臻完善，未来的东莞二手楼市前景。

自“二三线城市限购”的预期来袭东莞之后，各方声音对“东莞会否限购”的争论一直没有停止，限购和不限购似乎都有理由。业内预测二三线城市限购名单将会在8月底敲定，东莞楼市未来一段时间内必然面临“可能限购”的不确定因素。政策不明朗时期，二手房买卖双方深度博弈，而一手开发商加紧出货而分流客户，再加上信贷政策不松，预计接下来的8月份东莞二手楼市将延续微温偏冷的态势，二手房价会有区域性的波动，但总体以趋于平稳上扬。

5．区域价格指数分析

以7月东莞二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月南城区仍是指数值的区域，为1335个点；二手房价格指数的万江区为855个点。

7月东莞四大城区以及镇区综合二手房价格指数：莞城区指数值下跌3点，环比微跌0.24%是本月价格指数出现下跌的区域；其余四个监测区域的指数值，涨幅的是东城区环比上涨2.18%，其次是万江和莞城，环比分别上涨1.06%、0.75%，镇区综合二手房价格指数保持984点不变，各区指数环比上涨幅度均有收缩。

东城本月二手房价格指数涨幅为2.18%，东城区高端品质楼盘的二手房向来备受置业者青睐，这类物业抗跌增值能力很强，业主不愁房子卖不出，待价而沽；此外，火炼树片区的公寓一向是白领租房的热捧区域，适逢毕业租房旺季，供不应求以致租金走高更加坚定了业主涨价的信心；再者，楼市调控频出严政叠加传统交投淡季，业主售房意愿并不强烈，刺探性高价放盘也是拉升价格上涨的原因。纵观东莞二手房近几年的发展，价格平稳上扬，归根结底是东莞的城市价值在不断提升。

⑴ ．东城

7月份东城二手房价格指数为1264个点，环比上涨2.18%，二手房挂牌均价7509元/平方米，持续走高。

东莞的高端物业一直表现都是缺盘而不缺客，在通胀高企的背景下，限购预期的影响增加了业主“卖出去之后，再也买不回来”的担忧，放盘的意愿更加微弱，豪宅楼盘居多的黄旗山片区本月价格指数高涨６８个点，环比上涨4.98%；其次是火炼树和花园新村两个片区，由于毕业季租房需求爆发，业主转售为租的不在少数，手中物业同样不急于短期内脱手，则不妨刺探性调高价放盘，拉升该片区的二手房价，火炼树和花园新村二手房价格指数环比分别上涨1.70%、4.10%；主山片区价格指数也被推高，环比上升3个点，指数值达到1046，东城四大片区二手房价格指数全线上涨。

7月挂牌均价方面：花园新村二手房上涨170元/平方米，达到4377元/平方米；火炼树片区二手房上涨125元/平房米，为7465元/平方米；主山片区二手房小涨15元/平方米，升至6211元/平方米；黄旗山片区二手房再涨403元/平方米，达到8516元/平方米，是东城挂牌价涨幅的片区。

⑵ ．南城

7月份南城二手房价格指数为1335，指数值上扬10个点，环比上涨0.75%，二手房挂牌均价微涨57元/平方米，达到7928元/平米。

7月南城二手房签成交273套，环比上月成交下跌8.70%。南城无论是成交量还是二手房均价，一直以来的表现都比较平稳，西平、宏远两大片区的二手房普遍定位在中档，受工薪阶层刚需的关注度。伴随刚需观望心态的加重，以及新盘推货冲击，南城的二手楼市不可避免出现降温。

片区价格指数方面：宏远片区指数值环比下跌0.53%，受万江区金地外滩八号、上东国际等一手盘推货，宏远片区的二手房市场受到一定冲击，价格指数跌至1132点；行政中心二手房价格指数已连续第五个月保持在898点，该区域住宅楼盘偏少，价格波动微弱；其余两个片区指数值则持续上扬，其中西平片区涨幅为2.32%，指数值为1502；三元里片区价格指数环比上涨0.70%，基本保持平稳。

⑶ ．莞城

7月份莞城二手房价格指数为1266，环比下跌0.24%，是监测的五区价格指数出现下跌的区域，二手房挂牌均价环比上月跌幅为0.27%。

罗沙新区由于其近临东城、南城的地理位置优势，片区二手房的楼龄也相对比较新，雍华庭、聚福豪苑、芳桂园等优质楼盘二手楼越来越受到置业者青睐，罗沙区二手房价格相应呈现上行；而莞城中心区普遍为高楼龄的老房子，对于自住买家关注的产权年限是一个方面的影响，其次是这一类二手房申请银行按揭相对比较困难，成交更加偏向于一次性付款的低价盘，从而拉低该片区的二手房价格。

本月莞城区两大片区的二手房价格指数一涨一跌：莞城中心区价格指数环比下跌4.82%，；罗沙片区价格指数环比上涨3.72%。

⑷ ．万江

7月份万江二手房价格指数为855，环比上涨1.06%，继上月价格指数下行后出现小幅回升，指数值回涨至接近5月份的水平。万江7月份网签成交量大幅上涨，成交150套，环比涨幅达19.05%。

万江区一直是四城区中楼价相对较低的一个区，由于区域配套，未来轻轨等设施的逐步显现，万江的二手楼价也是节节上升。踏入到6、7月份，万江二手房以价格优势继续吸引大量的刚需入市。据房天下资讯显示，近期也有一些镇区的中介公司进驻万江，相信随着该区域楼盘的成熟度不断完善，未来二手房市场会越来越红火。

片区价格指数：7月石美二手房价格指数连续第四个月维持在792点，挂牌均价为4706元/平方米；7月万江中心区二手房价格指数上涨1.18%，挂牌均价为5074元/平方米。

⑸ ．镇区综合

7月东莞镇区二手房价格指数保持不变，指数值为984点，镇区二手房挂牌均价5847元/平方米。

塘厦继上月价格指数大涨后，7月份二手房价格指数出现明显回落，环比下跌1.16%，此外的大岭山、厚街、石碣价格指数均出现下跌，跌幅分别为2.91%、0.90%、0.48%。东莞近广深区域的二手房楼市一直不缺广深以及香港的客户，而在7月份以来，限购风声却让一些外来投资者选择暂时撤离，造成塘厦、凤岗这些区域的成交量大幅萎缩，其中塘厦7月份成交量环比下降16.51%，凤岗7月份成交量跌26.67%。

虎门由于高铁站落成，即将投入使用，未来二手房价格上升空间依然十分大，7月虎门二手房价格指数环比上涨2.08%，达到1031的历史高点；其次是热点区域中的常平、樟木头，由于刚需及投资需求两旺，该两个区域的二手房价格平稳上行，指数值环比分别上涨2.66%、1.47%。7月份二手房价格指数上升的镇区是石龙，环比上升5.44%，指数值达到969点。

附：指数编制说明

编制对象：东莞市二手商品住宅（不包含别墅）。

样本来源：来自样本提供单位房地产经纪公司在房天下上的挂牌数据。

样本容量：每月采集1万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市区4个行政区和28个

镇区，187个商品住宅楼盘。

样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、

周边配套等10个指标信息。

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