金信联行:2011年8月东莞二手房（市区）市场分析报告

作为广东二线城市的东莞，8月东莞二手房楼市迷雾环绕，限购疑云依然高悬空中，压抑着楼市气氛。据金信联行市场研究部统计数据显示，8月份东莞市中心区（以下同）二手房成交量环比上月变化不大，而同比却下降了30%。业主惜售情况有所增长，购房者持币观望情绪浓，加上一手楼市积极退货、银行限贷政策、贷款成本增加等多重因素，都制约着成交量的提升。

近半年内东莞市区普通住宅二手房成交均价一路强劲，逐月上涨。8月份成交均价更是首次破七，创下7043元/㎡的历史新高，与去年同期相比上涨了1112元/㎡，增幅达18.7%。据金信联行成交数据显示，成交单价在7000元以上的单位占了总成交的一半，而总价在120万—300万的四房及以上大户型豪宅单位受到热捧，其成交价格高企，对二手房均价的拉高起到很大的推动作用。

在付款方式上，通过银行按揭付款和公积金贷款的客户对比上月都有所减少，而选择一次性付款的比重增多了15%。这与近期国家不断出台政策上调金融机构存款准备金率，致使银行贷款额度吃紧，审批更为严格有关。

租赁市场方面，8月份成交量出现下滑，环比下降了10.5%。二房和三房单位最为热租，而131㎡以上的超大面积单位成交减少。租金平稳，未见回落。

一、二手房买卖市场

1、成交量

据金信联行市场部统计数据显示，2011年8月份市中心区（以下同）二手房销售套数环比7月份微升了2.7%，但与去年同期相比下降了30%。

2、成交均价

据金信联行数据显示，8月份二手成交均价冲破了七千元大关，创下7043元/㎡的历史新高。均价环比7月份增加了233元/㎡，增幅为3.4%；与去年8月的5931元/㎡的均价相比，增多了1112元/㎡，增幅达18.7%。

3、成交户型

从成交户型来看，8月份宠的是三房单位，占41%，环比下降了7%；而二房单位占比有所增多，达31%；8月延续了7月的发展势头，四房及以上户型单位的需求旺盛。

4、成交单位面积

从成交单位面积来看，8月份各面积区间占比排名变化较大。的是40—80㎡单位，占30%，环比上升了7%；其次100—144㎡的单位和80—100㎡的单位比例相同，均为26%。144㎡以上的超大面积单位占比继续增多。

5、成交价格区间

8月份各成交价格区间分布增多，且各区间占比均不大。并列首位的是60-80万单位和80-120万单位，均为19%；紧接着又一个并列，45-60万单位和35-45万单位均为17%；值得注意的是，120-200万单元占有7%，200-300万的单位增至6%，高端楼盘成交量再次提升。

6、成交单价

在成交单价上，7000元以上单位占一半，环比上升了2%，对拉高8月份二手楼市均价起到了重要作用。6000－7000元单位位居第二，占20%，环比下降了7%；接着是5000－6000元单位占14%；4000－5000元单位增幅较多，占13%。

7、产权取得时间

在产权取得时间上，证未过5年的占68%，环比增加了14%；未出一手证的占20%，减少了10%；而证过五年的为12%。

8、付款方式

金信联行统计数据显示，在付款方式上，61%是通过银行按揭付款，比上月减少了6%；选择一次性付款的比重为34%，增多了15%；公积金贷款为5%，环比减少了9%。

9、置业次数

根据置业次数划分，8月份首次置业占比为79%，与7月份相比下降了4%。二次置业单位占比上升了2%，为18%；三次以上置业占比为3%，投资性需求有小幅增加。

二、二手房租赁市场

1、租房成交

据金信联行数据显示，8月份租赁成交套数环比下降了10.5%，与去年同期相比更有22.3%的降幅。

2、成交户型

在户型上，8月份需求的依然是二房，占成交总量的34%，环比变化不大。其次是三房占30%，环比上升了4%；一房占21%，单房占12%。四房及以上单位占比减少。

3、成交面积

在租房面积上，主要集中在41-80㎡的单位，占39%；其次是81-100㎡的单位占26%，环比升10%；40㎡以下单位有16%；101-130㎡单位有15%；与上月相比，131㎡以上的超大面积单位减少。

4、租金水平

从金信联行统计的数据来看，占比的单位区间是1501-2000元，为34%，环比增加了12%；其次是1201-1500元的单位占21%；2001-3000元单位和800元以下单位均占15%。由下图可看出，1500元可为一分隔线，其以上及以下租金的单位成交量各占一半。

三、二手楼市未来走向预测

（一）关于成交量

楼市传统的销售旺季已到来，但当“金九银十”遇上“限购预期”，东莞楼市的走向就显得扑朔迷离。8月份的二手成交量保持平稳，主要靠刚需“撑市”。而无论是一手楼市还是二手楼市，成交价格均有所上升，限购压力加码，沸沸 多时的限购令出台与否，关键看九月。在消息未明确之前，买卖双方之间的博弈仍然会很激烈。但可以肯定的是，今年的“金九银十”将难现过去的辉煌。

（二）关于成交价格

8月份二手成交均价继续上扬，并首次“破七”创纪录。据金信联行成交数据显示，成交单价在7000元以上的单位占了总成交的一半，表明购房者偏向选择一步到位的高品质二手房，从而拉升了整体均价。限购令未到，而近几个月来逐月上涨的成交均价，使得业主心理预期走高，出现盘源减少且放盘价格高的情况。预计未来一段时间成交价格仍然会处于高位徘徊。

（三）关于租赁市场

由于今年租赁需求的提前释放，8月份租赁成交量出现回落。随着7、8月份传统旺季的结束，未来成交量将会继续有一定程度的下滑。但是，在目前楼市政策尚不明朗的情况下，部分业主选择“以租待售”保护投资，而购房者“转买为租”等待时机，这都给租赁市场带来了良好的契机，成为未来租赁市场的重要支撑。

（四）给客户及业主的建议

限购令对于首次置业的刚需影响不大，若选择的范围是地段好的楼盘，其价格更难有所下降。因而建议真正有购房需求的市民多花些时间关注二手楼市，多淘多看多比较，在遇到合适的楼盘时果断出手。因为不排除银行还将会出台更多的限贷政策助楼市调控，以免增加房贷成本。另外，需要贷款购房的市民，一定要保持自身良好的信用记录，以便快速通过个贷审批，节省等待时间。

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