9月东莞二手房市场活跃度受削弱 量跌价微涨

导读

一．9月东莞楼市动态； 二．9月东莞二手房市场分析； 三．市场综述和展望；

四．9月国家、东莞主要楼市调控新政及风向；五、交通消息

一．9月东莞楼市动态

9月份，楼市销售的传统旺季期表现不尽人意，东莞一手楼市升温有限，二手房则呈现成交量下滑，继续胶着于7、8月份以来的偏冷态势。楼市“金九”本是开发商推盘出货寄予重望的关键一役，从九月份东莞楼盘活动的场次和规模来看都可以很明显感受到开发商急于出货回笼资金的愿望。房天下监测数据显示，九月东莞每周的新房楼盘活动均超过20场，直接拉动本月新建商品房住宅成交4946套，成交量环比上涨23.1%。受到一手楼大量优惠促销推盘的冲击，东莞二手房9月份成交量出现下滑，萎缩跌入低位。但二手楼价自6月以来持续平稳见涨，二手房对比一手房的价格优势依然较大，一手楼价回落并未能撼动坚挺的二手房价。信贷紧缩和“二三线城市限购扩容”预期继续影响东莞楼市，购房者观望情绪依然浓重，业主方面也有担心政策风险而表现出更严重的惜售心态。“新房促销”的市场环境和“限购限贷”的政策因素，导致了本月东莞二手楼市成交呈现下跌。

极为引人注目的新盘促销活动无疑是挤压9月东莞二手房市场的主要推手，而开发商在今年 “金九”的营销策略与以往有所不同：一方面是优惠折扣的力度以及推盘活动的频率均明显加大，媒体报道称甚至到了“以价换量”地步，凸显开发商抓紧时机出货的迫切愿望；另一方面，九月主推的大部分是价格适中的产品，高端洋房和楼王推后销售，目的是拉低房价数据以降低政府出台“限购、限价”政策的可能性。新房“大折扣、低价房”，对以价格占优的二手房冲击更为强烈，刚需置业者受到大幅分流。

东莞二手房自7、8月份以来持续表现平平，市场观望气氛因政策压抑而延续，9月东莞仍然笼罩着浓重的“限购”疑云，而银行信贷紧缩的政策同样不曾出现转机。由于政策不明朗，导致二手房买卖双方陷入博弈，买家等待政策落地降房价，而卖家担忧政策风险惜售。可以说，9月份市场各方均延续了8月纠结的心态，主要依靠刚性需求的释放带来一定的市场成交量。

中介公司方面，“金九”旺季严格意义上来讲针对的是新房，面对二手房业务被冲淡，这个月以来东莞多家中介都展开了一二手联动的业务策略。但是，一二手联动只是中介公司适应市场变化的一种阶段性应对策略，二手房业务依然是其主战场，一些中介公司在一二手联动中业绩斐然，从另一个侧面反映出关注二手房的潜在购房群体依旧非常庞大。总的来说，“金九”东莞楼市成色不足，二手房市场热度受到削弱。

进入更多：东莞二手房 东莞租房

》》进入二手房论坛

2011年8月东莞二手房销售价格指数报告(附图)

2011年7月东莞二手房销售价格指数报告(附图)

2011年6月东莞二手房销售价格指数报告(附图)

二．9月东莞二手房市场分析

2.1 二手房成交分析

据房天下东莞二手房网签监测统计数据显示，9月全市二手房上签约3072套，成交量环比下滑7.55%，同比去年则大涨109.12%。随着国家调控政策的深入持续，大部分投资客都已经退出，刚性需求成为支撑东莞二手房市场的中坚力量。9月的东莞二手楼市表现起伏不定，这与购房者心态的纠结相关，一方面置业需求尤其是刚需首次置业、婚房等买房的期望非常迫切，另一方面则是政策不明朗，对风险的担忧影响置业者的入市判断。

9月东莞二手房签成交总面积为377700.83平方米，环比8月小涨5.26%；成交总金额133298.62万元，环比小跌1.49%。

9月份各区域二手楼市发展的不平衡性再一次凸显：四大热点区域的常平继续一枝独秀，片区成交量环比大涨7.30%飙升至500套，二手房市场极度火爆；东城、樟木头、南城成交量则全线大跌，环比跌幅分别为8.89%、9.20%、15.79%，樟木头成交375套排行第二位，第三、四位的东城和南城分别成交369、256套。本月的次热点区域成交大多也呈现下跌：塘厦、莞城、寮步、大朗成交量大幅收缩，环比分别下跌36.80%、17.56%、26.40%、18.29%，此外黄江、石碣、厚街三个片区的成交量均有明显跌幅。交投呈现升温的次热点片区寥寥无几，其中虎门、凤岗和清溪环比涨幅较突出，虎门以160套的成交量占据9月排行榜第五位，而清溪成交量环比高涨81.82%达到60套。由于区域特点和配套完善程度的不同，东莞二手房各片区间的成交存在较大差距，但随着轨道交通以及城市建设的推进，片区二手楼市的发展后劲将大有可为。

2.2 二手房挂牌量

9月东莞二手房挂牌总量下跌8.79%

房天下统计数据显示，9月东莞二手房挂牌总量为98975套，环比收缩8.79%。受到新房推盘的冲击，以及业主惜售心态的影响，挂牌量出现较明显收缩。

东城、南城两区本月二手房挂牌量均出现大跌，环比跌幅分别达10.37%、17.48%。东城大部分高端物业向来缺盘不缺客，在近期的市场调整下高端物业表现出很好的保值增值性，加上“卖出去后买不回来的担忧”，使得业主的惜售心态十分浓重；南城是新盘项目的区域，受新房促销的冲击相对较大，二手房挂牌量收缩较严重。

镇区方面，樟木头、虎门、厚街、石龙、大岭山和石碣几大片区的挂牌量均有不同程度的明显下跌，其中虎门、厚街挂牌量环比分别下跌了10.82%、13.02%，石碣跌幅达22.83%，是全市挂牌量跌幅的区域。寮步、凤岗和塘厦则是挂牌量上涨的最突出区域，其中寮步二手房挂牌量环比上涨27.10%，由于城区东拓融城寮步，该区二手房的价值潜力也被看好，业主放盘出现升温。

2.3二手房挂牌均价

9月东莞全市二手房挂牌均价涨了3元/平米，价格保持平稳上行的态势。

长安本月挂牌均价迅速回涨，单价破八千达到8006元/平，是全市二手房挂牌价格的区域。紧跟其后是南城、东城，九月份挂牌均价也平稳见涨，分别为7514元/平、7390元/平。樟木头、石龙两区的价格继上月下行后有较明显的回升，挂牌均价分别上涨2.69%、4.16%；此外，常平、厚街和大朗二手房价同样呈现上行，涨幅分别为1.34%、1.85%、1.35%。相比莞城挂牌均价高涨5.00%升至5859元/平，万江区则是四城区中挂牌价下跌的区域，继上月高涨后环比回落3.71%，；另外，凤岗、塘厦、石碣是本月价格下降幅度较大的片区，挂牌均价跌幅分别达到2.97%、1.75%、3.87%。

2.4 二手房关注度分析

行政区：东城、南城、常平、樟木头四区关注

9月份东莞各区搜索量排行榜中，东城、南城、常平和樟木头分别占据至四名，搜索比例分别为14.42%、12.81%、9.71%、9.54%，关注的四区对应同样是成交的四大热点区域。紧随其后虎门、万江、塘厦、长安、莞城搜索量在5%左右，厚街、寮步、凤岗、石龙、黄江、大朗、石碣几大区域的搜索量则在2%左右。9月份总搜索量环比8月份有小幅下滑。

热点楼盘：景湖春晓、御景花园、东泰花园位列三甲

本月网友最关注的楼盘中，南城的景湖春晓、樟木头的御景花园、东城的东泰花园位列前三，被搜索量在2%左右。东骏豪苑、新世纪星城、东湖花园、新世界花园、万科运河东一号、阳光假日和江滨花园这几个楼盘的搜索量也超过1%，受关注程度较高。

总价区间：20-50万关注

9月份总价关注的是20-50万之间房源，搜索量将近总量的一半，达到44.71%；其次是20万元以下的房源，搜索量占22.38%；再次是50-80万之间的房源。可见东莞的刚需之庞大。

面积区间：70-90平米、90-110平米关注

本月面积区间搜索量中，70-90平米以22.89%的搜索量排在首位，紧跟其后的是90-110平米，搜索量为22.08%；110-130平米位居第三，搜索量为10.88%，50-70平米、150-200平米、130-150平米都是比较受网友关注的区间。

户型：三居户型搜索量

三居户型以的优势占据户型搜索排行榜位，其搜索量高达54.62%；其次是二居，搜索量为30.53%；再次是四居和一居，搜索量分别为6.40%、5.72%。

三．市场综述和展望

2011年是楼市严厉调控的一年，在国家和地方政策的对房地产的步步打压下，多地楼市都表现出较严重的颓势，传统的“金九”旺季在今年显得黯淡。而相比大部分城市的低迷楼市，东莞二手房在9月份还是保持了一定的成交量，同比去年的“金九”成交套数涨幅达109.12%，庞大的刚性需求是支撑东莞二手房市场活跃度的中坚力量。

对于经历着楼市调整变动期的东莞置业者来说，买房门槛的步步上调无疑最触动他们的敏感神经，“信贷紧缩”、“限购疑云”一度将买房的梦想变为无奈的观望。强劲的刚性需求受到压抑，导致了自7月份以来二手楼市的偏冷表现。

临近年末，各种置业需求将会逐步升温，特别是在东莞楼市政策更加明朗化之后，刚性需求有望得到释放。与周边的深圳、广州、香港等城市相比，东莞依然是具有很大吸引力的房价洼地，加之东莞城市建设、高铁配套，选择来东莞买房的人不会少，房价也将表现安平稳上扬。

金秋十月，也是楼市的收获季节，强劲刚需的释放、新房看房客回流，东莞二手房市场有望迎来一波热烈的交投气氛。

四．9月国家、东莞主要楼市调控新政及风向

9月1日 两部委:婚后房产证加名免征契税

昨日从财政部获悉,财政部、国家税务总局于近日联合下发通知,明确婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税,这一政策于8月31日起执行。这一政策的出台也使得近日备受关注的“房产证加名税”讨论终于尘埃落定。

9月5日 银行保证金存款纳入准备金缴存范围

中国人民银行日前下发文件，要求将商业银行保证金存款纳入到存款准备金的缴存范围。

金融机构有关人士指出，我国存款准备金缴存范围始终是动态调整的。央行此举是由于此前银行承兑汇票等增速较快，这样的调整属于央行根据商业银行实际状况进行的正常政策调整。分析人士认为，银行保证金存款被纳入到存款准备金的缴存范围，意味着存款准备金缴存基数出现变化，市场流动性将有所收紧。

9月5日 住建部与地方达共识：第二轮限购宽松 局部限购

尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，此举依然被外界解读为住建部对“限购的基调有所放宽”。住建部政策研究中心副主任王珏林最近表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。

9月7日 东莞市住建局：暂时没有出台限购的计划

昨日，记者就东莞是否会实行限购政策采访了东莞市住建局相关负责人，他表示目前东莞房价仍处在可调控水平，暂时没有出台限购的计划。

不过，记者在采访中却发现，不少商家为避开风险，已做好限购准备：一方面加大推货量，另一方面加快领取预售证速度。合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示，如今韶关已出台限价措施，东莞即使最终不会限购，也会有相应的措施。“从目前的形势来看，东莞限购的可能高达七成。”不少受访市民表示，“自从广州、深圳两地限购后，很多广深投资客来东莞购房，直接推高房价，所以东莞应该限购。”

9月19日财政部完成征管试点 二手房交易步入高税期

存量房交易税负将明显上升

8月牵动全民的房产证加名征税，被财政部、国税总局一纸公文紧急叫停。但是，有关房产的税负上升潮依然暗流涌动。由财政部、国税总局主导的“应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”工作完成试点，并已向非试点城市扩展，这项冠以“加强税收征管”名义的举措，意味着存量房交易税负将明显上升。

五、交通消息

（1）厚街、沙田两镇拟打通8条交界道路

据了解，厚街、沙田两镇拟打通8条交界道路，以促使两地交通衔接更加畅顺，推动两镇共同升级发展。

根据两镇相关规划，两镇对接的区域主干道及镇际联网路6车道以上联系道路共8条。其中，已成功对接的有3条；有待进一步衔接的有5条，分别为南环路、环保路、进港北路-东溪大道、进港中路-进港大道、进港南路-白濠南路-白沙北路。

（2）深莞2线公交线延至深圳北站

记者昨日从凤岗汽车客运站获悉，去年开通的跨市公交线路深莞2线，近日将深圳连接点从观澜汽车站延长到了深圳北站，今后，凤岗、塘厦、清溪等山区片镇街居民只要花近两个的时间，就可以到深圳北站转乘高铁、地铁等交通工具出行。

去年，深圳与东莞间开通了两条跨界公交班线，分别为深莞1线和深莞2线，其中深莞2线是从深圳观澜汽车站至凤岗汽车客运站，线路开通运营后，为深莞两地群众出行提供了很大便利。

（3）深地铁11号线接入东莞

深地铁11号线全程51公里，只设17个车站，其中有地上11公里，设计时速达到120公里。11号线具备快速联系城市中心区与西部片区的功能，同时兼顾机场快线功能，串联了福田中心区、南山、前海、机场、福永、沙井、松岗等片区。由于航站楼位于前方西部的海面上，地铁线路也从陆地“下水”跟着向西拐建在海面上。由于设站少、速度高，11号线从深圳市中心到机场只需要29，不仅如此，这条线路还将实现深圳到东莞的轨道连接。

（4）石龙沙河大桥通车 直通广汕高速

经过一年零八个多月的建设施工，石龙沙河大桥正式通车。该桥是深莞惠一体化重点工程之一，也是石龙镇十八项重点工程之一。该桥通车后为广汕高速开辟了新通道。

沙河大桥横跨沙河，呈南北走向，南通石龙黄洲龙升路、石龙南二桥，与省道120线相交；北接石湾镇的兴业大道、永石大道，广惠高速、广汕高速，为石龙镇广汕高速开辟了重要新通道。

进入更多：东莞二手房 东莞租房

》》进入二手房论坛

》》更多二手房指数

2011年8月东莞二手房销售价格指数报告(附图)

2011年7月东莞二手房销售价格指数报告(附图)

2011年6月东莞二手房销售价格指数报告(附图)

2011年5月东莞二手房销售价格指数报告

2011年4月东莞二手房销售价格指数报告

2011年3月东莞二手房销售价格指数报告

2011年2月东莞二手房销售价格指数报告

2011年1月东莞二手房销售价格指数报告