2011年10月东莞二手房（市区）市场分析报告

金九银十惨淡落幕，东莞二手房楼市一片萧条。成交量陷入低谷，价格也开始滑落。据金信联行市场研究部统计数据显示，10月份东莞市中心区（以下同）二手房成交量环比9月份下降了近两成，与去年同期相比更是萎缩过半。回顾这一个月，自国庆期间二手楼市就已经遇冷，成交量远远不如去年。10月下旬虽然成交有所增多，但未能力挽狂澜，最终这个月楼市表现未如理想。

成交均价在连续三个月创新高后终于出现止涨回跌，回归到6千元级别。10月东莞二手房成交均价为6658元/㎡，环比9月份的7183元/㎡高价下滑了7.3%，与去年同期相比则有13%的涨幅。10月份7000元以上单位的成交量减少超一成，而证过五年的5000元以下单位成交增多，致使成交均价往下走。

10月份成交的二手房中，交易的付款方式发生了较大变化，选择银行按揭付款和公积金贷款的客户均有所减少，而一次性付款的比重升至四成，环比增多了12%。商业贷款困难，而公积金贷款放款时间长，有实力的买家纷纷把握楼市淡季果断出手，一次性付款以免夜长梦多。而从置业次数可以看出，首次置业者再次超过八成，刚性需求旺盛。

租赁市场方面也出现降温。10月东莞市区租赁成交套数比9月份减少了3.8%，同比也降了27.9%。占比的户型仍然是三房，家庭租客和年轻白领合租情况增多。随着年尾的临近，租赁需求会逐步减少，租金稳中有降。

一、二手房买卖市场

1、成交量

据金信联行市场部统计数据显示，2011年10月份市中心区（以下同）二手房销售套数环比9月份下降了18%，与去年同期相比更是萎缩过半，降幅达52.13%。

2、成交均价

据金信联行数据显示，连续三个月创新高的二手成交价格终于出现止涨回跌，10月份二手成交均价为6658元/㎡，环比9月份的7183元/㎡高价下滑了7.3%，与去年同期相比则有13%的涨幅。

3、成交户型

从成交户型来看，10月份三房单位以47%的比例独占鳌头，环比上升了6%；二房单位占比为32%，环比下降了7%；一房和四房单位比例均为9%，但一房单位成交量有5%的增长，四房单位占比保持与上月不变。

4、成交单位面积

从成交单位面积来看，10月份100—144㎡的单位，与9月份相比骤升了10%；而40—80㎡单位则跃居第二位，占28%，环比有6%的增幅；80—100㎡的单位降至20%。144㎡以上的超大面积单位占比继续有所减少。

5、成交价格区间

10月份60-80万单位，占26%，环比上升了8%；80-120万单位比上月增多了10%，以23%的占比排第二；而上月位的45-60万单位则减至11%与11-28万单位并列第三。值得注意的是，120-200万单位占比骤减了12%，而300-500万单位增加了3%。

6、成交单价

在成交单价上，7000元以上单位比例虽然仍是首位，但比上月的51%减少了11%，仅占四成。6000－7000元单位占20%；5000－6000元单位环比上月也减少了8%；5000元以下单位有所增多。

7、产权取得时间

在产权取得时间上，证未过5年的占65%，环比减少了9%；未出一手证的占15%，与上月基本一致；而证过五年的为20%，比9月份增多了8%。

8、付款方式

金信联行统计数据显示，在付款方式上，55%是通过银行按揭付款，比上月减少了3%；选择一次性付款的比重为40%，环比增多了12%；公积金贷款为5%，比9月份减少了9%。

9、置业次数

根据置业次数划分，10月份首次置业比例为82%，与9月份相比上升了8%。二次置业单位比例下降了7%，仅为15%；三次以上置业比例为3%。首次置业者再次超过八成，刚性需求旺盛。

二、二手房租赁市场

1、租房成交

据金信联行成交数据显示，东莞市区租赁成交套数继续保持下降趋势，10月份比9月份下降了3.8%，同比则降27.9%。

2、成交户型

在户型上，10月份成交占比的房子仍然是三房，为34%，环比微涨2%。紧接着是二房占30%，也涨了5%。四房单位占比8%，减少了2%。一房和单房分别占11%和17%。

3、成交面积

在租房面积上，10月成交与9月变化不大。的41-80㎡单位占39%，环比减少了4%；其次101-130㎡单位占25%；81-100㎡单位和40㎡以下单位占比均为15%；131㎡以上单位有小幅增加。

4、租金水平

从金信联行统计的数据来看，成交租金区间排名前三位的分别是2001-3000元单位、1201-1500元单位和800元以下单位，分别占25%、24%和23%，差别不大。但与9月相比，800元以下单位增多了14%，而1501-2000元单位减少了7%。

三、二手楼市未来走向预测

（一）关于成交量

近日，珠海针对楼市出台了“限购+限价”的调控政策，使得同为珠三角城市、楼价涨幅位居前列的东莞限购压力倍增，但最终何去何从还需看房价之后会否冲破警戒红线。目前二手楼市的情况是业主惜售，购房者看跌，双方博弈激烈。另外，银行额度紧张，房贷申请门槛提高，对于以刚性需求为主的东莞楼市来说更是雪上加霜，成交难有起色。而如果一手房持续优惠大放量，更会对二手房的成交造成严重的冲击。但我们仍然期待传统的年终成交旺季拉动刚需能带来一个惊喜。

（二）关于成交价格

10月份二手成交均价终于出现回落，有利于购房者增强信心，在经济允许的情况下积极入市。一手楼市降价促销，对于楼龄较新的次新房来说最“受伤”，各种税费和服务费等费用加起来使得这类次新房与同区域的一手特价房价格相差无几。部分客户流向一手楼市，大环境的降价潮使得一些急于套现的业主不再淡定，买卖双方的议价空间有所增大。

（三）关于租赁市场

今年的租赁旺季来得特别早，至此，市场已转淡。需求量不断减少，对楼市持观望态度继续以租房过渡的准购房者成为了目前的租赁主力。而现在租赁市场也出现了部分房东主动调低租金以避免房屋空置带来损失的现象。预计在明年春季租赁旺季到来之前，市场将一直保持平淡过渡。租金不会大幅下跌，但稳中有降还是会有的。

（四）给客户及业主的建议

限购预期加强，东莞楼市普遍“降”声一片，在这样的大环境下，有出售意向的业主应该尊重市场实际情况合理定价；而对于购房者来说，越变动的市场，越有机会淘到性价比高的房子。购房者应清楚地意识到自己需要怎样的房子，锁定几个心仪的重点小区，多留意其放出的盘源及楼市变化，以免错过的购房时机。

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