东莞楼市限购到底还有多远？

珠海、中山“限购令”出台周边城市楼市压力大。继珠海楼市“双限”，昨日中山正式出台限价令，这令周边的东莞楼市压力空前巨大。

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事实上，这一波房地产调控从2010年4月开始，已持续一年半时间，特别是今年以来，东莞楼市推出限贷、“一房一价”等政策，终于使高烧的楼价降温。不少业内人士表示，楼市调控政策不放松，东莞楼价下降不可避免。临近年底，当我们再次回顾今年以来的楼市调控政策和市场情况，为东莞楼市进行把脉。

事件一 东莞首传“限购”

3月底，消息称东莞将对东城、南城、松山湖等8大区域进行限购，莞城区在合适的时间段进行限购，剩余其他镇街暂不实施限购。虽然市住建局否认有下发相关文件，仍在市场上引起了巨大的反响。

影响：开发商加紧推货

本报相关报道出来后，开发商加紧推货步伐，几天内20多个楼盘提前开盘促销，推动楼市成交大量上涨。来自市房管局官方网站的数据显示，3月24日~28日下午5时近5天的时间里，东莞住宅成交高达883套，日均成交量达176套。

事件二 调控目标出台

3月31日，市住建局发文称“2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标。”即将住房均价控制在8216元/平左右。

影响：今年房价“控八”难度大

“控八”实际影响并没有马上显现，合富辉煌东莞市场研究部的统计数据显示，今年1~2月，东莞全市住房均价达8196元/平，比去年全年均价上涨了7.8%。合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺分析认为，今年一季度房价为8240元/平方米，刚好达到警戒线。预计在政策等多种因素的影响下，今年房价涨幅将远小于去年，但如果任由市场“发挥”，今年房价“控八”的难度较大。

事件三 “一房一价”政策落地

5月，“一房一价”东莞版细则开始正式执行。

影响：住宅市场成交受挫

受此影响，5月住宅成交有所下滑，不少投资者转向非住宅市场，非住宅成交量刷新历史纪录。

东莞中原市场研究中心分析，东莞限购预期减弱、“一房一价”政策实施、房价过高、中小户型产品选择面少等市场诱因令购房者入市积极性不高；而非住宅产品的热销则反映出市场投资性需求依然高涨，在住宅市场整体投资环境不利的情况下，大量资金转向非住宅物业投资。

事件四 九月“限购”传闻

8月24日传出东莞即将于9月上旬限购。

影响：个盘“跳水”降价

万江个别楼盘推出特价房，“6”字头楼盘频频出现，与此同时，14个楼盘也抢先在9月前上市。业内人士分析认为，个盘降价推出的尾货均为合拼户型，有两个或多个房产证，消费者将面临买二套房甚至三套房贷款困难的风险，因此在限购风声又起的情况下，这种户型会“跳水”自救。

事件五 住建局约谈东莞主流开发商

9月14日，市住建局约谈东莞主流开发商的消息传出，随后开发商进一步加大降价幅度，推出特价房。

影响：开发商加快走货

今年以来已经有多个月房价超过市政府要求控制的警戒线。东莞中原地产市场研究部分析，为规避政策，加快销售，东莞一些开发商有意识地对自身项目的价格作出调整，以加快走货。

事件六

传言高端盘“被调控”

临近十一，有消息传出，楼市将于10月15日“限购”或“限价”，业内盛传高价盘“被调控”。

影响：高端盘延迟签约

合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，今年上半年东莞楼价高，高端盘集中上市是主要因素。他认为，为了使得楼价保持在警戒线以内，让高端盘延迟签约，也是政府可能使用的一种调控手段。

事件七

首套房利率上浮

十一假期结束，东莞部分银行悄然调整了房贷利率，个别银行甚至暂停房贷。

影响：二手房成交降20%

东莞中原地产研究中心分析，房贷利率上浮，将直接增加消费者的购房成本，加剧购房者的观望氛围。另外，一些银行干脆暂停房贷也打击了刚需一族的入市热情。两个政策使本就不景气的楼市“雪上加霜”，成为开发商降价的一个重要原因。

业内人士：房价下降不可避免

东莞楼价从去年10月起攀升至8000元/平方米以上，直至上周，住宅均价仍是8114元/平。虽然房价在警戒线以下，但仍然让许多购房者高呼房价太高，吃不消。

合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺表示，接近年尾，楼市供应将持续增加，开发商销售、资金回笼压力加大，所以各大楼盘将持续“以价换量”，楼市成交价格不排除将有小幅回落的可能。东莞中原地产市场研究部分析认为，本地人群是置业的主力军，但的房地产市场的环境已发生变化，东莞楼市价格的下降不可避免。

东莞中原地产研究中心认为，东莞楼市观望氛围浓重，购房者不会轻易出手。为打破观望氛围，最直接有效的办法就是降价。从本地案例来看，当楼盘价格下降幅度在10%时，就能大大加快销售速度。进入9月，有关东莞楼市限购的传闻早已是山雨欲来，限购令悬而未出，而只要房价一突破警戒线，限购令随时都有可能落地。

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