2011珠三角七个城市楼市调查 东莞房价涨幅居第二

随着二十四节气中“大寒”的临近，楼市也逐渐步入了“冷冬”。从前几个月北京、上海等城市掀起降价潮开始，目前正在以百米赛跑的速度从北向南、从一线向二三线城市蔓延。记者本周调查珠三角七个城市发现，与今年调控新政细则出台的2月相比，出现降幅的城市高达4个，其中，广州、深圳领跌珠三角七城房价。

深圳降幅高达8.89%

在房产政策收紧的情况下，珠三角也没能例外：2月24日广州出台新“国八条”细则；深圳多部门2月底重新严格执行限购令；3月18日佛山执行限购令；4月增城从化出限价令；11月1日珠海部分区域限购，11月10日中山限价……

以今年2月出台“国八条”的时间为基准，把七城2月份的房价与11月对比发现，有四个城市整体一手房价出现明显下滑的现象，其中，深圳降幅最为明显，达8.89%，其次为广州，降幅为7.1%，降幅排名第三、第四的分别为中山3.2%、佛山1.1%.

深圳限购政策出台后的两个月，房价降幅最为明显。据了解，深圳自去年10月开始限购，当月成交均价为21360元/平，限购后的11月、12月，销售均价每平方米降至17452元、18041元，降幅达15%以上。到今年2月份，随着成交放量，成交均价再次回升至20588元/平，但到今年11月份，再次回落至18757元/平方米，跌幅为8.89%.

业内人士分析，深圳是移民城市，人口流动性大，支撑房地产市场的大多是投资客，一旦限购，将大大遏制这部分购房人群，房企在成交量呈现大幅度下滑的情况不得不采取降价的方式。

与深圳相比，广州房价也出现下滑的态势，尤其是限价的增城，房价下滑相对明显，多个楼盘由之前的8000多元/平方米下滑至6000多元/平方米。但也有个别并非大幅下降，开盘的某别墅项目，开盘价以出乎预料7000多元/平方米起发售，是把限价前打算赠送的G层面积计入建筑面积，拉低了单价。

在个盘方面，中山楼盘跌幅最猛，有楼盘单价已跌三成，下调幅度达两成以上的楼盘有四个。

三城逆市上涨珠海飙涨16.8%

除了四个城市房价明显下滑以外，珠三角七城中还有三个城市出现逆市上涨的现象。从调查结果来看，珠海、东莞、惠州三个城市都呈现不同的涨幅，其中，珠海涨幅最为明显，高达16.8%以上；其次为东莞，涨幅为5.4%.另外一个城市为惠州的惠城，涨幅为7.1%.

11月1日出台限购令的珠海，10月份一手房成交均价已经高达13174.92，比今年3月份上涨16.8%.知情人士透露，珠海10月房价飙升是因为华发新城六期的网签数据达到了222套，而它的销售均价在16000元/平方米，拉高了整体均价。

不过限购后，珠海多个楼盘出现不同的降价。据了解，11月份成交量比较大的五洲花城，从非毛坯18000元/平方米，直接降到了11285元/平，甚至为10700元/平方米，降幅尤其明显。“如果按照网签的数据，11月份珠海楼市的成交均价肯定会在11285元/平方米左右，甚至很有可能降到这个以下。珠海业内人士表示。

相比珠三角多城在调控后的萎靡成交，东莞楼市却在今年走出了自己的独立行情。根据对东莞市房产管理局公众信息网的数据统计，累计1-11月份网签商品住宅498.98万平方米，提前完成了去年全年的销量。前11月住宅均价超过8100元/平的水平，也较去年全年呈现了上涨之势。据分析，东莞房价逆市上涨，不仅与限购迷雾和迟迟未落地的政策脱不了干系，还与去年之后07、08年风光一时的地王项目陆续入市，定位为豪宅的楼盘占据了市场主流有关。

而没限购没限价的惠州，房价虽然整体呈现上涨的态势，但部分房企已经采取“低价入市，小幅让利”的策略，个别楼盘甚至打出“成本价销售”的口号。在惠城区，7至10月份，连续四个月出现价格调整。“由于价格同购房者预期仍存在差距，市场进入僵持阶段。”

后市研判

政策松绑仅是幻想

多数房企或加入降价大潮

近日，央行下调存准率、全球央行联手救市的消息，给房企送来“秋波”，却没能给楼市送来些许“暖意”，多城一手房日、周成交均价仍呈现持续下滑的态势。不少业内专家认为，开发商即便能贷到款也是杯水车薪，面对不断减少的销售量，假如不降价销售就会成为“废墟下的烧猪”了。“房子若卖不出去就如同废墟，坚强猪在债务缠身下不是被房子压死，就是被火热的限购政策烧死。”

政策调控持续从紧

近日，央行下调存准率、全球央行联手救市的消息，让个别房企欢呼雀跃，并认为这是房产政策“松绑”的信号，其实，这或许仅是个别房企的“幻想”。

住建部近日知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如无极其特殊情况，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。也就是说，年底限购到期的城市，明年仍将继续执行限购政策。

颐和地产执行董事、副总裁赵永爽认为，存款准备金率下调并不意味着房地产政策开始“松绑”。“存准率下调影响主要体现在投资客的心理层面，从中长期来看，房产政策收紧态势不会改变。”

家和集团副总裁张建勋同时认为，多数城市的限购、限价等调控政策都暂定持续至今年年底，至于明年是否继续，截至目前为止，还没有一个城市给出明确的说法，明年楼市政策的走向有待观察，但是就目前的情况来看，政策松动的可能性极小。

房企资金吃紧日子难熬

在楼市遭遇“大寒”的同时，房企资金回笼速度大幅度放缓。根据wind数据统计，近120家上市房地产企业第三季度收入环比下降17%，净利润下降38%.房地产板块资产负债率为75.3%，位于近5年来的高点。广东工大房地产高级经济师申格联认为，开发商即便能贷到款也是杯水车薪，面对不断减少的销售量，假如不降价就会成为“废墟下的烧猪”了。“房卖不出去如同废墟，坚强猪在债务缠身下不是被房子压死，就是被火热的限购政策烧死。”

申格联表示，此次全球经济二次探底带来得危机应该比2008年的那场雪还要来得长久和寒冷，房企的日子会越来越难过。

降价或是多数房企选择

在政策趋紧、资金紧缺的压力下，房地产商下一步或将采取大幅度降价措施。

据中指研究院统计数据显示，与金九银十相比，今年11月份，一手房成交均价出现下滑的城市约占六成，北、上、广、深一线城市的成交量虽涨跌参半，但签约均价却全线持续下探。其中，北京的跌幅最明显，达19.5%.

邓浩志认为，目前，房地产下降趋势已经确立，因为不降价就没有成交。“任何一个企业都不能承受长期资金紧张，降价仍旧是大势所趋。”

大房企下调明年开工量

在大市趋冷的情况下，房企会不会调整明年销售目标？广东工业大学房地产高级经济师申格联认为，开发商在年末冲刺后，或仍难达到年初所定销售目标。在此情况下，多数房企明年肯定会下调销售目标。“目前，已经有多个开发商放缓开发进度，甚至暂停销售，来年调整目标也是在情理之中。”

微博“中国楼市密探”称，传华南五虎之一的某房企通电各分公司，即日起未销售和不影响已售房屋竣工交楼的项目全面停工。业内人士认为，这证明房地产调控已进入第二阶段，开工量和供应量将会锐减。虽然该消息目前尚未得到证实，但广州万科总经理唐激杨日前在东莞媒体汇上向记者表示，在大势影响下，明年广州楼市整体开工量或减少一二成。邓浩志则认为，在业界普遍看跌明年楼市的情况下，多数房企在明年会选择调整目标或下调销售目标。

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