2011东莞成交均价8200元/平上下 2012东莞房价小调整

楼市让人牵挂，让人纠结。上至中央，中至地方政府，再到地产商，以及普通百姓，无不关注着极为简单又极为复杂的两个字：房价。

2011年对中国楼市来说，注定是不平淡的一年。僵持的房价在2011年出现明显的“破冰”趋势，房价进入下跌通道。媒体及业内不断出现“中国地产黄金时代终结年”、“楼市拐点”、“地产寒冬”……等说法，无论将来历史如何回顾这一年，人们已经为这一年添加了多个形容词汇。

毋庸置疑，2011年，“十二五”开局之年，定会在中国楼市发展史上，留下浓墨重彩的一笔。而我们该怎样梳理中国楼市这一年？

这一年，调控力度空前，元月26日“新国八条”出台，这是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合。

这一年，与“新国八条”仅隔一天，房产税开始在上海、重庆两地试点。尽管从征税范围到税率来看，均“不足够有杀伤力”，但其试点本身即是一种带有威慑力的信号。预计以房产税等经济手段逐步替换“限购令”将成为未来房地产调控的大方向。

这一年，共有46个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策，但东莞却在“限购”舆论中擦肩而过。

这一年，保障房建设的给力，截至10月底，城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，今年的保障房建设任务顺利完成。

这一年，房价在年底终现拐点，楼市“金九银十”爽约，量价也进入下行通道。

2011年东莞楼市总结

大家都知道，2011年房地产调控政策轮番出台，限购、限贷、限价、银根收紧等调控不断深化，尤其限购令的实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动，特别是一线城市调控效果显现，但是东莞却另有一番风景。

1.整体市场交投相对活跃，四季度开始逐渐转冷，全年楼价整体平稳波动

瑞峰监测数据显示，截至12月25日，全市2011年共成交住宅48461套，面积515.35万平米，成交金额422亿元;预计全年住宅成交面积将达到520万平米左右，环比上升18%。住宅均价整体呈平稳波动，预计全年住宅成交均价8200元/平米左右。

从各季度住宅成交来看，前三季度交投活跃，住宅成交分别成交124.06万平米、150.97万平米、140.62万平米，进入第四季度住宅市场逐渐转冷，截至12月25日第四季度住宅成交仅99.68万平米，市场的观望持续加浓使楼市迅速进入“冬期”，12月有可能成交低于年关的2月份，成为全年单月成交量的月份。

2. 土地市场商住用地供应体量大，供需上下半年两重天

2011东莞土地供应171宗，合计面积681万平米;其中商住用地71宗，合计面积341.2万平米，商住地块供应环比上升了53.7%。今年商住用地成交了64宗，土地面积达到291.4万平米，成交金额约107.12亿元，成交商住地块合计建筑面积约611.5万平米。今年商住用地成交面积环比上升了44.4%。

从上下半年商住用地供需来看，2011年上半年商住用地供应面积201.65万㎡，同比大幅增加68%;上半年商住用地成交量为194.63万㎡，远远超出往年同期水平，甚至超出08年全年商住用地成交量，与09年和10年全年成交量相当。东莞土地市场下半年步入底价成交与流拍为主流的时期，绝大部分商住地块以底价成交，甚至惨遭流拍;截至目前东莞下半年商住用地供应面积为130.6万㎡，成交了97.48万㎡。

3.住宅库存不断增加，明年销售压力不断增大

截至12月25日，东莞住宅库存已超过468万平米，预计全年住宅库存将达到500万平米左右，这个库存的消化周期将近12个月;此外2011年住宅新开工658万、成交商住用地合计建面612万，预计明年新增住宅货量将会达到600万左右。也就是说，明年东莞住宅供应量将达到1100万左右，可见明年的住宅销售是存在压力，但是这个压力不至于压得房产商喘不过起来，按照目前市场及政策层面发展，明年住宅销售量估计会萎缩一点，估计在500-520万平米左右，所以来讲，库存不断增加形势下，销售压力会有，但市场的需求刚性依然支撑楼市的发展。

今年的调控与2008年有哪些区别

其一、政策的强度不同。08年只是提高了二套首付，贷款利率上浮;而2011年，二套首付6成，三套停贷，以及房产税、加息、6次提高存准率等，相比之下，2011年的调控影响大、强度大。

其二、大背景不同。08年当时面临金融危机，政府后来救市，政策出现极具转向;而今年不会出现，反而楼市调控持续不放松。

其三、对购房者及开发商的影响不同。08年购房者购房基本不受限制，而2011年一部分购房者被卡死。08年不少开发商扩张快、拿地也多，然而上市失败，资金链紧张，处于死亡的边缘，信心完全崩溃;现在开发商扩展都比较谨慎，不少开发商转战商业、二三线城，目前还未到危及生存的境地。

其四、调控后的结果不同。08年调控结果导致了09年楼市来了180度的大逆转，房价也来了一个报复性的大反弹，按照国统局公布的数据，2009年无论是近9.4亿平米的成交量还是估算约4695元/平米的均价水平，都创造了一个历史;而2009年的东莞楼市也是一个活跃年，当年全市成交住宅51885套，合计面积567.3万，环比上升了59%，成交均价达到6120元/平米，环比上升了6.84%。而2011年的调控，其结果不会让2009年现象在2012年重演，这个调控将会使楼市更加稳定而非暴升暴涨。

展望明年楼市的市场前景

整体对2012年东莞楼市充满信心，虽然市场表现会有时段性的差异。

宏观层面，通货膨胀趋缓，经济的重点转向调结构稳增长保民生，持续提升中低收入者收入、刺激消费拉动内需、金融政策将会适度放松等，再加上明年换届因素，明年整体宏观层面将会稳定发展，政策将会随势预调微调。

而明年对于东莞来讲，是一个结构调整、产业升级的深化年，其经济发展的主要压力来自增长率不高，外贸市场受阻，面对国内外经济发展形势，为稳增长，东莞会在以下地方用力，如：推进轨道交通建设、继续加大松山湖引资力度、以房地产带动城市化进程等等。此外，在宏观层面，东莞可能更加突出几个动作，如：继续推进东莞融入珠三角一体化进程、加大文化建设投入为制造业发展服务、加速推进政务体制改革，深化社会改革，使东莞变得更加开放等等。

2012年整体楼市调整短期持续，年中时段可能在政策层面有转机，全年量有所萎缩，价格存在小幅波动。明年首次置业刚需客户将是楼市看点，改善型需求将会受到压制，大户型产品尤其是豪宅产品将持续走低。保守估计,2012年全年成交量与2011年基本持平或有所下滑。2012年全年东莞住宅房价调整幅度也不会太大，因为东莞房价相对广深具有明显的比较优势、通胀预期依然持续、城市化进程配套资源的支撑以及成本构成要件等因素的影响制约，2012年东莞楼价如果上涨不超过5%，若下跌不超过15%。因为东莞目前东莞楼市整体住宅均价的底线区间是6500~7000元/㎡，2011年前11月东莞住宅整体均价已达8200元/平米附近，保守估计东莞整体楼价即使要降，估计降至整体均价7500元/平米左右将会刹车。

房地产企业应该如何应对当前市场

当前市场条件下，房企不妨参考一下万科的过冬模式：现金为王、快速销售、谨慎拿地、管理模式节流、冬天把身体练好。这几点也许给广大房企以启示。

个人觉得，目前市场条件下，房企也许要如下应对，仅供参考。

其一、营销永远不败，营销的的作用就是在旺季卖得更高，在淡季卖得更快，所以房企可根据项目情况做适当的调整，别“唯唯诺诺”，要降价就一步到位，“开风气之先”，抢占市场风头，拉动集中快销回笼资金，不要等到大部分项目都降价才降，其实那个时候消费者不可能关注你那盘菜的。

其二、做精准营销，拓展圈层客户，瞄准刚需客户，把钢用到刃上。

其三、中小户型应该加速推货，及时抢占具有购房能力同时具有购房资格的刚需客户。

其四、高端产品线定位的房企，在推盘和布局上要做适当的舍取，在适当的时候以一定性价比入市，追求集中成交带来的品牌营销，总体上高端产品定位的房企既要解决当前销售业绩问题，又要谋求市场份额及长期发展。

其五、对于拿地比较激进的房企，要适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的及房价上涨来对冲当前销售相对亏损的状态。

其六、对于一些开发商资金链吃紧，如果短期内无法通过拉动销售回笼资金，为了生存有必要寻求融资渠道了。

明年消费者应该如何理性置业

首先要对市场有一个全面的了解，不求多么专业，只是要对未来楼市预期要有一个较为真实的预见，其实来讲，2012是一个不错的置业时机。

再者，消费者一定要货比多家，多看看多走走，根据自身能力及需求选择那些性价比高的房子选购，既然要买就不要犹犹豫豫，房价有调整是必然，房价大跌你信吗？

第三，就要选银行了，近期住建部透露信息：优先保证首次置业者家庭的贷款问题，所以预计对于首次置业者的房贷政策要有宽松的动作;此外目前各个银行的贷款利率幅度变化也是有些差别的，所以买房按揭要选好银行，尽量降低置业成本。

我们即将迎来2012年，就长期调控目标而言，房价合理回归、房地产市场健康发展仍然任重而道远。面对欧债危机、货币压力及通货膨胀困局，中国经济是否依然是引领世界经济的引擎？面对“保民生”的要求，房地产行业调控层层加码，中国房地产发展是否可以走出转型与融合创新之道？保障房制度对房地产格局影响几何？旅游地产、商业地产会否成为传统地产商的最后救命稻草? ……所以，2012年的中国楼市，必然仍将让人牵挂，让人纠结。

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