深圳租赁市场供需快速放大 置业投资者改买为租

去年福田、南山租金涨幅居前，二居室为市场主流

随着市场经济的不断发展和房地产业的快速成长，作为房地产市场体系重要组成部分的房屋租赁市场，也日趋规范成熟，并将在今后几年中得到更快的发展。

房屋租金涨幅有限

据深圳市家家发房屋理财中心资料显示，2006年是深圳租赁市场全面升温的一年，租赁市场总体走势没有出现大的振荡，供需两旺是未来租赁市场的一大特点。

租赁市场2006年成交总量较2005年同期增长30％，尤其是一、二居室，增幅达到43％。租赁成交量持续增长、稳步挺进，平均每季度以7％左右的速度递增。经分析，从户型来分，2006年度市场成交情况如下：二居室是租赁市场主流，占整个市场的半壁江山。二居室之所以受到青睐主要是因为户型合理，面积有效利用，既不浪费又无拥挤之感，比较适合家庭租用。同时，也深受广大合租者的欢迎，一般适合于2－4人合租，经济实用。三居室市场走势不温不火，高档物业市场呈现下降趋势。房屋租赁市场整体成交价格呈上扬趋势，涨幅均匀，各类户型涨幅均保持在50元至300元之间，这是一个合理的增长区间，也证明了市场发展较稳健，而且市场潜力正在稳步释放。

据家家发房屋理财中心数据显示，目前深圳普通住宅一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1500元／月、2000元／月和2300元／月；其中，福田月租金涨幅，一房平均上涨100－150元，二房200－250元，三房300－350元左右；南山区一房平均上涨50－100元，二房150－200元，三房200－250元；罗湖区一房平均上涨50－100元，二房100－150元，三房150－200元。部分置业者改买为租，租赁市场越来越活跃，租金价格也逐月小幅攀升。

租赁市场结构变化不大

据不完全统计，2007年深圳市总的房屋租赁面积将达2.27亿平方米，房屋租赁成交总额达330亿元，外来人员占据了266万余套出租房屋。如此庞大的出租房屋主要来源于房地产开发商的销售尾盘；早期来深置业者换新房，空余的旧房用来出租；投资者买房出租，以租金还贷款；境外人士来深购房；因工作移民等原因空置在深圳的物业；国内企业的固定资产；银行不良资产的短期出租物业；深圳城中村的农民房。

对租客的分析研究表明，租客身份较为多样化，从年收入逾百万的高收入阶层到月薪几百元的普通打工者，在租赁市场的高、中、低端市场对号入座。作为中坚力量，白领和中低收入的打工者是稳定的消费群体。来自高端市场的租客属于弹性需求的范畴，受到外来因素等多领域的影响，消费决策直接反映到租赁市场上。

目前深圳租赁市场的业主房屋出租方式主要有三种。一种是原始的方式由业主自己找租客，自己管理租赁期间的相关事宜。这种方式需要消耗业主大量的时间寻找租客，消耗大量的精力管理出租的物业。一方面需要时间去找租客，如果遇到租客不稳定业主的租金收入会受到很大的影响，再加上不稳定客户拖欠的费用、租金，业主可能一年租期的租金收入不足9个月。第二种方式是通过中介公司寻找租户，业主支付中介公司0.5－1个月租金的中介费。这种方式较前种省去了业主寻找租户的时间，但是出租物业的成本提高了，同时业主仍需花大量的精力去管理租赁期间细小、琐碎的租赁事宜。如果租客不稳定，业主反复通过中介公司寻找租户，加上拖欠的费用、租金，业主可能一年租期的租金收入不足9个月。第三种方式是业主把物业交给专业的房屋理财公司，业主与理财公司签订一年的存房合同，每年除去45天的招租工作期外，其余时间无论房屋出租与否，业主均可如期收到合同约定的租金，业主不需找租户，不需管理租赁期间的物业，由租赁公司免佣租赁，全程管理。此种方式从根本上为业主省时、省力、省心，实现了业主利益化。

据家家发房屋理财中心数据显示，近65％的业主不在深圳本地或完全没有时间管理其出租物业，包括回内地工作、出国工作、移民将房屋出租、企业固定资产用来出租、银行不良资产出租等。如果没有细分市场后的租赁公司所创新的存房业务，深圳有大量物业空置无法出租，同时租房人又租不到房，租赁市场将会出现供需不均衡。房屋理财公司的存房业务从根本上解决了这一矛盾，调节了租赁市场的供求关系，减少了社会资源的浪费。

供需放量市场前景看好

去年的深圳租赁市场延续了2005年的红火，“申大效应”和老城改造旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来深圳求学、务工、经商人群，使得市场中的有效需求不断增加。目前，深圳房屋租赁市场还有很大的增长空间，首先，深圳市年轻化结构人群，更多选择的是租房来解决居住问题，有效保证房屋租赁的需求，同时需求还会不断增长。其次，大力推进廉租房建设、解决中低收入家庭住房问题等一系列措施，也一定程度带动房屋租赁的需求。

房屋租赁流动渠道的畅通，良好的物业管理为深圳房屋租赁创造了先天条件。房屋租赁通过中介及网络等方式在市场流通已经相当便利；物业管理的发展与服务水平的提高也有利于房屋租赁的健康发展。

与此同时，深圳房屋租赁市场呈现火热状态。大量房屋涌入租赁市场，丰富现有的租赁市场，房屋租赁的供应与需求量直接放大。自去年8月份起，深圳将首次对全市175家房屋租赁协会会员单位展开星级评选，四星以上出租屋将享受减少租赁管理费优惠。此举，无疑为火热的房屋租赁市场锦上添花。我市大力推行的城中村改造、清理违章建筑、解决烂尾楼、减少商品房空置量、加大房屋租赁管理力度与出租房业主签订《责任书》、实行“旅业式”管理等，为我市房屋租赁市场创造了一个良好的环境。

可以预见，今年深圳整体房屋租赁的成交量将会持续增长，房屋租赁市场仍将保持良好的发展势头。

（作者系深圳市家家发房屋理财中心董事长）