2011东莞二手楼市呈前升后降 房价指数同比上涨8.5%

2011年东莞二手楼市总体走势：

2011年“不限购”的东莞二手楼市，走势明显与其他限购城市不同。2011年广州、深圳等一线城市的二手住宅交投逐步疲弱，而东莞二手楼市全年仍保持价量齐升的良好运行态势。

总体来说，2011东莞二手楼市呈前升后降的走势。前三季度二手交投较活跃、价格稳步上升，“限购末班车”效应、市政建设提速、通胀以及“不限购”等因素对2011年东莞二手楼市产生了积极的影响。随着性调控的逐渐深化以及限购预期效应的减弱，第四季度价量均有所回调。

据合富置业数据显示，2011年东莞二手住宅成交宗数、成交面积同比均有约一成左右的升幅。楼价方面，2011年12月东莞合富标准指数为637点，同比上涨8.5%，涨幅较2009年、2010年有所收窄，第四季度东莞二手楼价较年内峰小幅下降1.4%。

在一手楼市分流部分中高端二手客户的影响下，2011年东莞二手买家的群体有明显改变，“新莞人”首次刚需婚房需求的比例大幅上升，本地中高端改善型以及长线投资型买家减少。

表：2011年东莞市存量房屋市场成交情况

回顾近年来东莞二手楼价的走势，政策对楼市产生了巨大的威力。2008年“9.27”调控政策出台，适逢经济危机，二手交投急速跌至冰点，买家观望，投资客抛盘，楼价插水，当年全年二手价跌幅超过两成。2009年国家出台“救市”政策，楼市快速升温，交投倍数回升，楼价见底回升，当年全年二手楼价上涨了约两成，基本回到2008年年初的水平。2010年，“4.17”、“9.29”等抑制性调控政策相继出台，二手交投短暂缩量，但庞大的刚需和抗通胀需求较大程度上减缓了政策的负面影响，二手住宅交投再度低位回升，而楼价则一路走高，当年全年二手楼价涨幅超过一成。2011年国家出台“新国八条”政策，出于理性考虑，东莞暂未出台相应的限购政策，但在两轮强烈的“限购末班车”效应推动下，二手楼市保持交投较活跃的良好运行态势，总体二手楼价仍保持升势，全年二手楼价上涨8.5%。

图： 2008年1月~2011年12月东莞合富标准指数走势及市场交投特点

一、2011年东莞二手楼市前升后降

纵观2011年，东莞二手楼市大致可以分为两个阶段。每一阶段的价量走势、买卖双方心态等均有不同表现。总体来说，基本呈前升后降的走势。阶段基本呈价升量稳的态势，而后期则交投下降、楼价有所走低。

阶段：到第三季度，2011年广州、深圳、佛山等城市相继出台严厉的限购政策，东莞楼市普遍担忧即将出台限购令。有鉴于此，3、4月份东莞一手新盘纷纷加大让价促销力度，一手住宅供应、成交创新高。受此影响，部分二手买家被分流的现象增多，但由于整体气氛热烈加上市政建设利好、通胀高企等因素，二手成交量保持较好的水平，3月份成交量一度攀升至4000套以上的历史高位。4—6月份买家“限购预期”减弱，受房贷趋紧，利率税费上升等因素影响，成交量正常回落。7—9月份，受二、三限购城市增加的影响，市场再现第二轮的“限购预期”效应，积累的刚需二手买家阶段性释放，二手住宅维持较高的成交量。总体来说，1—9月份东莞二手楼市一直保持良好的运行态势，每月的成交量稳定在3000套左右。

业主方面，虽然一手新盘频繁优惠促销，但受需求旺盛、通胀加剧、业主变现需求不大、主城区二手供需偏紧以及东莞市政建设提速等多种因素的影响，业主的心态仍较强硬，议价空间较小。城区部分优质单位的业主惜售心态加重，部分业主甚至返价，提价幅度集中在5%~10%。业主强硬的心态，反映了市场对东莞后市的信心。

楼价方面，2011年1—9月份东莞二手楼价保持稳步走高的态势，每季度的升幅大约在2%—4%之间。2011年9月份东莞合富标准指数为646点，较年初上涨了10%。

第二阶段：第四季度，受整体大环境转淡、经济不利消息增多、限购政策效应减弱、首套房利率上浮、一手新盘折扣优惠促销力度加大等因素影响，买家看跌心态加重，观望情绪抬头，购房意愿降低，入市较谨慎，交易节奏有所放缓。受此影响，10—12月东莞二手住宅成交量下降至每月2300—2600套的水平，第四季度的成交宗数较第三季度下降了两成。

这一阶段，业主的心态仍较平稳，议价空间有所不足，大幅让价的意愿不高，以小幅松动约3%—5%为主。临近年底，急售的业主有所增多，前期的炒家高位出货意愿增强。这部分业主的心态有所走弱，业主让价幅度稍高，在5%—10%之间。相对上半年，年底二手楼市的“笋货”有所增多，但买家购房意愿不高，部分买家还价幅度高达10%—20%。买卖双方分歧拉大，二手楼市陷入胶着僵持也是二手成交量下降的重要原因。

受市场转淡影响，第四季度东莞二手楼价有所回落。2011年12月份东莞合富标准指数为637点，较峰的9月份下跌了1.4%。

表：2011年到第四季度东莞二手住宅成交情况

二、一手与二手楼市联系增强，总体实现两者的良性互动

今年以来，一手楼市打折促销的力度明显增加，价格也有实质性下调。优惠活动的高潮主要集中在3—5月份和7—9月份两轮“限购末班车”效应期。在开发商的积极推货下，一手供应量和成交量均达历史高位。由于部分一手新盘价格让利幅度较大，同一地段一、二手楼价差距缩小的现象有所增多，尤其是年底，这种现象更为突出。据东莞一手网签统计，12月东莞一手住宅成交均价为7789元/㎡，城区一手楼价集中7500—10000元/㎡，与较优质的二手住宅价格相当。受此影响，二手中高端买家大多对两个市场反复对比后再择优而入。总的来说，今年以来一手、二手楼市的互动联系较以往明显增强。

部分区域一手新盘价格与二手优质物业价格对比 （单位：元/㎡）

虽然一手新盘促销优惠增多，对中高端二手买家的分流较以往明显，但二手住宅成交量仍然保持较好的成交量。可见，今年一、二手楼市总体上实现了较良性的互动效应，主要体现以下三方面：

一是在3—5月份和7—9月份两轮促销高潮的空档期，由于一手供应有所减少，优惠力度减弱，价格有所回升，加上中小户型消化过快等因素，部分买家回流二手市场，支撑二手交投量维持较好的水平。

二是在开发商的积极推货下，整体楼市交投气氛较热烈，带动部分二手买家看楼入市的热情，尤其是需求总价较低，与一手楼市有所错位的首置买家。

三是东莞次新盘或者素质较高的二手盘，大部分保养良好，个别“新净”程度甚至不差于新盘。而这些二手盘有不少位于城区中心地段，相对于部分一手新盘，在配套成熟性、交通便利性、产品选择多样性以及入住时间等方面有着一定的优势。

在两个市场的良性互动下，2011年东莞整体一、二手楼市的全年成交均取得较好的成绩。据合富辉煌市场研究部数据，2011年东莞全市商品房新增供应约649.4万平方米，同比增加20%，创近三年；而网签面积高达520万平方米，同比增加18%，逼近09年水平。二手楼市成交422.5万平方米，较上年增加约10%。

三、市政建设利好增多，正面影响东莞二手楼市，虎门等区域二手楼价稳步上扬

从区域看，2011年虎门镇二手楼价涨幅较大，城区东城、南城则保持稳步上扬的态势， 常平等镇区二手楼价也有所上涨。

虎门楼价涨幅相对较大，主要与广深港铁路开通、多个大型商场陆续建成投入市场以及虎门新的城市建设规划出台等市政利好有关。此外，2011年南沙规划利好的传闻，也对虎门二手楼市产生间接性的影响。

2011年东城、南城等城区二手楼价总体保持稳步上扬态势，一方面充分显示了中心区物业较强的保值和能力，另一面也与市政建设利好有较直接的关系。如：有“东莞天河城”之称，打造成东莞端商业圈层的东城世博广场正式面世，一定程度上刺激东城区二手楼价持续走高；又如轻轨建设、家乐福等大型超市进驻，促使南城区二手楼价稳中有升等等。总的来说，2011年东莞二手楼价上涨，与市政建设利好的促进作用有较直接的关系。

表：2011年合富标准指数（东莞）各区域全年升幅

四、“新莞人”首置及首改刚需的支撑作用更凸显，长线投资和改善型买家的比例减少

受整体环境、政策导向性以及一手楼市分流中高端二手客源等因素影响，2011年东莞二手买家结构较往年有较大的改变，首置买家比例大幅增加，长线投资合改善型需求入市减少。

据合富置业数据显示，2011年东莞首次置业者的比例接近七成，较上年的不足六成有所增加，外地户籍买家的比例超过九成，较以往的七成左右明显上升。由此可见，在东莞工作、做生意、生活的外地户籍（俗称“新莞人”）首次置业者以及首次改善型买家支撑二手楼市的格局较以往更加凸出。此外，今年也有一部分受广州、深圳限购令影响而外溢的外来需求进入二手市场，为提升东莞二手楼市活跃度、促进东莞二手房地产市场稳健发展注入一股新动力。

长线投资和改善型买家的比例减少，一方面与大市环境、政策导向性有关，也与一手楼市分流中高端二手客源有直接的关系。此外，长线投资和改善型买家的需求弹性较大，入市迫切性不高，在大环境下，观望情绪更浓厚，入市更为谨慎。

图：2010年、2011年东莞二手住宅买家类型分布 （单位：%）

二手楼价有所上涨，买家结构改变，实力相对不高的首次置业者增多，大面积二手住宅的需求随之有所减少，中、小户型住宅的成交比例则有所增加，成交套均面积呈逐渐下降态势。据合富置业监测东莞市房产管理局公众信息网数据显示，2011年东莞二手住宅成交套均面积总体呈逐渐下降的趋势。

图：2011年1-12月东莞二手住宅成交套均面积 （单位：平方米）

五、一次性付款比例大幅上升，调控政策与购买力强劲等多因素共同影响所致

受房贷门槛提高影响，2011年二手买家一次性付款比例不断上升。合富置业数据显示，2011年东莞二手住宅一次性付款的比例为36.3%，较2010年的26%大幅上升。从各月份看，除1、2月份特殊原因外，其余各月份一次性付款的比例均在四成以上。

一次性付款比例增加除了与二手房信贷难度加大，月供成本提高有关外，部分业主不接受银行按揭， “卖一买一”的买家有所增多因素也是重要原因。一次性付款比例上升，既是房贷收紧影响的结果，也反映了东莞购房者强劲的实力。

图：2010年季度——2011年第四季度东莞二手住宅一次性付比例（单位：%）

六、2011年东莞二手住宅租赁需求保持旺盛，租金稳中有升

总的来说，2011年东莞住宅租赁市场保持交投活跃、租金有所上涨的态势。

据合富置业数据显示，2011年东莞住宅租赁成交宗数、面积较上年分别增加约两成五和一成八，租赁套均面积为83㎡/套，较上年的86㎡/套有所减小。2011年东莞中小面积户型住宅的租赁需求有所增多，主要受租金上涨、后期经济有所走弱以及东莞就业的毕业生增多等因素的影响。

租金方面，2011年东莞住宅的平均租金为22元/㎡/月，较2010年的20.5元/㎡/月上涨了7.3%。2011年1—12月东莞二手住宅的平均租金呈走势平稳，总体有所向上的趋势。

图：2011年1—12月东莞二手住宅平均租金走势

七、2011年总结与2012年展望

2011年广州、深圳、佛山等城市的二手楼市交投急剧萎缩、价格不同程度下调，但东莞几乎一枝独秀，仍保持价量齐升的良好运行态势。政策“不限购”是其中关键的原因之一，其次是东莞经济发展稳健，外来就业人口增加、城镇化进程加快、城市建设提速、区域价值和城市吸引力提升为东莞二手楼市提供了强大的需求动力；此外，东莞楼价相对较适宜，也是买家积极入市的重要原因。

预计2012年整体政策仍将保持从紧的态势，但东莞限购的可能性不高，经济波动或会加大，但总体仍将保持稳健。在此背景下，由2011年后期其他城市传导而来的观望看跌情绪预计仍将持续一段时间，但鉴于较强大的购房需求以及略有放松的信贷环境等因素，预计下半年积累的刚性需求有逐渐释放的可能。

据合富辉煌市场研究部数据，预计2012年东莞一手楼市的供应量将会增加约30%，价格仍有小幅下调的可能性。受此影响，2012年东莞一手、二手楼市客户共享、互动增强的态势仍将延续，总体二手住宅成交量或会有所减少，减幅大约在一成左右，价格以小幅下调为主，但中心区优质物业的价格仍将坚挺。